Quando si acquista un immobile, ci si aspetta che esso sia conforme alle condizioni dichiarate al momento dell’acquisto, privo di difetti che ne compromettano l’uso o il valore. Tuttavia, può accadere che dopo la stipula del contratto emergano problemi strutturali o funzionali non visibili durante le fasi preliminari dell’acquisto: questi sono i cosiddetti vizi occulti. La gestione di tali difetti può risultare complessa e può richiedere un’adeguata preparazione legale per tutelare i propri diritti come acquirenti.
Cosa si intende per vizi occulti
I vizi occulti sono difetti non visibili al momento dell’acquisto, che si manifestano successivamente e che compromettono in modo significativo l’uso dell’immobile o ne riducono il valore. Essi possono includere infiltrazioni d’acqua nascoste, crepe strutturali, impianti non a norma o difetti edilizi difficili da rilevare senza una verifica approfondita. Un esempio comune è la presenza di infiltrazioni d’acqua che emergono solo con il tempo, a causa di un’impermeabilizzazione inadeguata. Altri casi possono riguardare impianti elettrici o idraulici che, sebbene funzionanti all’apparenza, non rispettano le normative vigenti.
Per essere considerati vizi occulti, i difetti devono rispondere a due condizioni principali: devono essere presenti prima della vendita e non devono essere visibili o rilevabili con la normale diligenza. È fondamentale distinguere i vizi occulti dai vizi apparenti, che invece sono visibili e noti all’acquirente al momento della compravendita. Nel caso di vizi apparenti, l’acquirente accetta esplicitamente lo stato dell’immobile, rinunciando così a eventuali reclami futuri.
Quali tutele offre la legge
L’acquirente di un immobile ha diritto a specifiche tutele legali previste dal codice civile italiano. In particolare, l’articolo 1490 del Codice civile stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che l’immobile sia privo di vizi occulti che ne compromettano l’uso o il valore. Se emergono difetti successivi all’acquisto, l’acquirente ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo.
La risoluzione del contratto, ossia la restituzione dell’immobile al venditore e del prezzo all’acquirente, è una misura drastica e viene richiesta solo quando i vizi rendono l’immobile inutilizzabile. Più frequentemente, l’acquirente può optare per la riduzione del prezzo, in base alla gravità del difetto. Questo consente di mantenere la proprietà dell’immobile, ricevendo al contempo un risarcimento economico proporzionale al danno subito.
Per far valere questi diritti, l’acquirente deve agire tempestivamente. La legge prevede che la denuncia dei vizi occulti debba essere effettuata entro 8 giorni dalla scoperta dei difetti, mentre l’azione legale può essere intrapresa entro 12 mesi dalla consegna dell’immobile.
Il ruolo del venditore e dell’agenzia immobiliare
Il venditore è il principale responsabile dei vizi occulti. Se i difetti vengono accertati, il venditore è tenuto a risarcire l’acquirente, a meno che non possa dimostrare di non essere a conoscenza dei difetti al momento della vendita. Tuttavia, è possibile che il venditore limiti o escluda la sua responsabilità tramite apposite clausole contrattuali. In tal caso, l’acquirente può far valere i propri diritti solo se riesce a dimostrare che il venditore ha agito in malafede, nascondendo deliberatamente i vizi.
L’agenzia immobiliare ha un ruolo di intermediario e, in quanto tale, non è responsabile per i difetti dell’immobile, salvo che non ne fosse a conoscenza e non li abbia comunicati all’acquirente. In alcuni casi, l’agenzia può essere incaricata dall’acquirente di effettuare verifiche specifiche sull’immobile. In tale eventualità, l’agenzia potrebbe rispondere legalmente per eventuali vizi occulti non segnalati.
Come risolvere i vizi occulti
La risoluzione dei vizi occulti può richiedere un iter complesso e, spesso, si rende necessario l’intervento di un avvocato specializzato in diritto immobiliare. Molti acquirenti scelgono di tutelarsi con un’assicurazione specifica per la tutela legale, che copre i costi legali e fornisce assistenza professionale in caso di controversie. Questo tipo di polizza permette di affrontare con maggiore serenità le eventuali problematiche legate ai vizi occulti, coprendo sia le spese legali che quelle per eventuali perizie tecniche.
Un altro passo importante è la valutazione tecnica dell’immobile da parte di un perito edile, che possa accertare la gravità e l’entità dei difetti. In base ai risultati della perizia, si potrà decidere se procedere con una trattativa amichevole con il venditore o con un’azione legale per ottenere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo.
Aggiornato il 22 ottobre 2024 alle ore 08:52
