La decisione del Governo di introdurre il blocco degli sfratti per tutti i contratti in essere per via della crisi da Covid-19, intacca di fatto i contratti di locazione in essere, ma anche il mercato immobiliare.
INTRODUZIONE
Il mercato immobiliare italiano ha visto, negli ultimi anni, una caduta del valore dovuto a diversi fattori, al contrario di quanto successo, invece, negli altri Paesi europei, dove dopo la crisi del 2011-2013, i prezzi immobiliari hanno registrato un incremento. Ora ci si trova davanti alla più grande crisi economica dal secondo dopo guerra e il settore immobiliare rischia di affondare, così come ha allertato la stessa Banca d’Italia pochi mesi fa. Non è facile fare stime esatte su quello che potrebbe accadere con questa ondata, ma nel breve medio periodo, il rischio di un’ulteriore caduta dei prezzi è presente. L’elemento fiscale è stato uno dei più importanti per spiegare la caduta dei prezzi, ma ve ne sono stati altri che non hanno aiutato il settore. La caduta del prodotto interno lordo ha visto, nel periodo considerato, una forte caduta, arrivando a circa 8 punti in meno rispetto al 2011, ma il settore immobiliare rischia di trovarsi addirittura 30 punti sotto al valore di quell’anno. Vi è un punto più sottile, che spesso viene dimenticato nell’analisi e dalle scelte della politica, che non dà effetti immediati, ma provoca gravi danni al settore: l’eccessiva e cattiva regolazione.
REGOLAZIONE DEL SETTORE IMMOBILIARE
Il mercato immobiliare risulta essere troppo poco flessibile e con una tassazione elevata. Si ricorda che dal 2011 a oggi, l’Imu ha comportato oltre 200 miliardi di imposte per il contribuente. La caduta dei prezzi immobiliari ha portato a un effetto di perdita di ricchezza da parte delle famiglie italiane, che storicamente hanno visto negli immobili un “bene rifugio”. In Italia circa una famiglia su quattro vive in un immobile che non è di sua proprietà, ma circa tre quarti del mercato immobiliare è dato da case di proprietà da parte delle famiglie. Nel complesso, è possibile stimare che la ricchezza bruciata negli ultimi anni sia davvero imponente. Come dicevamo, le cause sono varie, ma indubbiamente la cosa più importante è ricordare il risultato finale: la cattiva regolazione o l’eccessiva tassazione provoca la distruzione di ricchezza delle famiglie.
Il settore immobiliare, così importante per le famiglie italiane, ha visto una forte caduta del valore del patrimonio. È possibile stimare questa distruzione di patrimonio partendo dal valore degli immobili residenziali dato dall’Istat. Il valore degli immobili residenziali delle famiglie è sceso di circa 1.300 miliardi di euro tra il 2011 e il 2019. Considerando lo stock complessivo (che comprende anche la costruzione di nuovi immobili residenziali), lo stock del patrimonio immobiliare delle famiglie italiano si è ridotto di 480 miliardi di euro. Nel settore immobiliare esiste un effetto ricchezza che abbatte anche la propensione al consumo e quindi il prodotto interno lordo stesso. Esiste tuttavia un altro mercato, oltre a quello di proprietà, che è quello legato alla locazione.
BLOCCO SFRATTI
La decisione del Governo di introdurre il blocco degli sfratti per tutti i contratti in essere per via della crisi da Covid-19, intacca di fatto i contratti di locazione in essere, ma anche il mercato immobiliare. Per comprendere bene gli effetti di questa decisione è necessario capire di quale mercato stiamo parlando. In generale il mercato delle locazioni, secondo l’Agenzia delle entrate, riguarda circa 6,2 milioni di immobili dati in locazione dalle persone fisiche sia per immobili abitativi che non abitativi. L’Agenzia delle entrate ha stimato anche il valore del canone medio annuo che è di poco superiore a 10mila euro. Il valore complessivo di questo mercato è quindi superiore ai 60 miliardi di euro. Il blocco degli sfratti va a intaccare questo mercato della locazione dato che prevede che non siano possibili gli sfratti esecutivi per gli immobili.
Il tipico caso può essere quello legato a persone che non hanno pagato l’affitto, e che in generale non rispettano le condizioni contrattuali, che vedano una decisione di esecuzione dello sfratto. Con il blocco degli sfratti si introduce l’accettazione di tali comportamenti e di fatto si viene a creare una distruzione del mercato degli affitti. Il prolungamento di una misura che non solo distrugge il diritto di proprietà, alla base delle democrazie moderne, ma che distrugge anche il valore economico dei beni delle famiglie, e che rischia di essere devastante. Ma quale può essere l’impatto di questa decisione?
IL COSTO DEL BLOCCO DEGLI SFRATTI
In primo luogo, vi può essere un’ulteriore distruzione del patrimonio immobiliare. Immaginiamo che l’incertezza provocata faccia scendere il prezzo degli immobili tra lo 0,1 e l’1 per cento (ipotesi minima e ipotesi massima). Queste stime sono molto conservative perché il rischio di perdita di fiducia da parte degli investitori potrebbe essere ben superiore. Anche l’ipotesi massima è dunque molto conservativa, ma serve a rendere bene l’idea su quale può essere l’impatto di tale misura sulle famiglie italiane e il loro patrimonio.
La domanda che la politica dovrebbe porsi, prima di pensare a tali misure, è questa: qual è l’impatto complessivo di distruzione del patrimonio delle famiglie? Considerando che il patrimonio immobiliare complessivo delle famiglie italiane è di circa 6mila miliardi (fonte Agenzia delle entrate), si può stimare che la caduta dei prezzi degli immobili, provocata dal blocco degli sfratti, possa portare a una perdita compresa tra i 6 e i 60 miliardi di euro. Ed è importante ripetere che le stime di caduta dei prezzi provocati dall’incertezza dovuti al blocco sfratti sono estremamente conservative. Il problema della scelta politica è che non mostra immediatamente il costo di questa decisione, ma come è ben evidente, con una caduta dei prezzi indotta, si provoca un danno molto importante.
Si comprende bene che, se la riduzione dei valori immobiliari si avvicinasse al 2 per cento (non è da escludere), la distruzione del patrimonio immobiliare delle famiglie supererebbe di gran lunga i 100 miliardi di euro. Neanche gli aiuti a fondo perduto dell’Unione europea che arriveranno dal Recovery Fund potrebbero coprire una perdita del genere. L’incertezza regolatoria può portare a un altro problema.
INCERTEZZA REGOLATORIA
Il vantaggio dei “contratti in regola” significa avere, sia per il proprietario che per l’affittuario, la certezza del diritto. Bisogna dire che in Italia, purtroppo, la lentezza dei processi rende molto difficile ottenere la certezza del diritto in tempi certi. E questa è una delle cause per cui il mercato degli affitti in Italia non funziona nel migliore dei modi. Venendo meno il diritto di esecuzione dello sfratto in caso di mancato pagamento da parte dell’affittuario, il proprietario perde una caratteristica tipica del contratto registrato, vale a dire appunto la certezza del diritto.
Cosa può portare l’incertezza regolatoria dovuta al blocco sfratti? Il rischio è quello di stimolare il mercato nero degli affitti, andando a creare evasione fiscale. Come l’Agenzia delle entrate mostra sempre molto bene, la creazione di bassa tassazione e certezza regolatoria, come nel caso della cedolare secca, ha portato a un dimezzamento dell’evasione fiscale. In particolare, lo Stato ha recuperato con la cedolare secca oltre mezzo miliardo di euro. Il blocco degli sfratti rischia di aumentare indirettamente l’evasione fiscale e questo provocherebbe danni importanti sia rispetto alla lotta all’evasione che alle casse dello Stato. Infatti, il rischio del danno per le casse dello Stato è molto alto perché, se anche una piccola percentuale del mercato degli affitti dovesse passare dal mercato regolare al nero, si verrebbe a creare un problema di danno erariale.
Quale potrebbe essere l’impatto di questa legislazione del blocco sfratti sulle casse dello Stato? È molto difficile fare delle stime, ma anche stimando un impatto estremamente piccolo in percentuale, visto che il mercato complessivo supera i 60 miliardi di euro, vi è il rischio di avere un “buco” di qualche centinaio di milioni di euro. La domanda che il legislatore si deve porre è dunque questa: come pensa di coprire le centinaia di milioni di mancati introiti dovuti a una legge sbagliata come quella del blocco sfratti?
CONCLUSIONI: OLTRE AL DANNO, LA BEFFA
Il mercato immobiliare italiano è afflitto da problemi importanti, tra cui spicca indubbiamente quello relativo alla incertezza del diritto. L’incapacità della politica di comprendere i meccanismi di mercato, tuttavia, non portano solo a non risolvere i problemi, ma a crearne di nuovi a scapito delle famiglie italiane. In primo luogo, la distruzione di valore creata dal blocco sfratti provocherà una caduta dei valori immobiliari, che nell’ultimo decennio, per diverse cause, hanno già subìto una forte contrazione.
Una riduzione anche di solo l’1 per cento del valore degli immobili provocato dal blocco sfratti, significherebbe distruggere circa 60 miliardi di euro di patrimonio delle famiglie italiane. Al tempo stesso, facendo mancare la certezza del diritto, da parte dello Stato stesso, si verrebbe a creare un problema enorme per il mercato delle locazioni. Questo mercato funzionerebbe molto peggio e lo Stato provocherebbe probabilmente anche alle casse dello Stato un danno erariale di qualche centinaio di milioni di euro.
(*) Università Milano-Bicocca
(**) L’articolo di Andrea Giuricin è tratto dalla pubblicazione del saggio “Controllare gli affitti, distruggere l’economia” a cura di Sandro Scoppa
Aggiornato il 05 agosto 2024 alle ore 11:31
