Mai come in questo preciso momento storico l’argomento degli affitti brevi suscita così grande interesse. Le nuove disposizioni normative hanno aggiunto poi un quid imprescindibile al dibattito. Come tutte le metamorfosi sociali anche questo settore trova le sue basi in mutate condizioni economiche. Se è vero che il numero degli stessi è in continua crescita val la pena di considerare le ragioni che spingono milioni di italiani a gestire il loro patrimonio immobiliare secondo un’ottica più utilitaristica salvaguardando la proprietà dei loro beni in un terreno accidentato che degenera sovente in diatribe infinite con inquilini morosi e tempi della giustizia non sempre certi.
Proviamo a rappresentare una visione d’insieme attraverso questa breve intervista ad una osservatrice d’eccezione, Alessandra Bosca founder di Extrasemplice, società di consulenza burocratica e fiscale per strutture extralberghiere e affitti brevi.
Dottoressa Bosca, alla luce delle recenti innovazioni normative che investono in toto il settore della ospitalità turistica in genere, con i dati a lei disponibili che considerazioni possiamo fare?
È indubbio che negli ultimi cinque sei anni ci sia stato un vero e proprio boom nel campo degli affitti brevi. E qui aggiungo subito che occorre dare valore anche al perché le persone preferiscano un affitto breve rispetto all’affitto tradizionale, quest’ultimo molto più conveniente sia in termini di adempimenti burocratici che fiscali sia in termini di impegno. Senza omettere poi la certa e sensibile riduzione del ricavato nel momento in cui l’attività viene seguita e gestita da un property manager, dato molto significativo che sicuramente porta spesso a malincuore a dover optare per un affitto tradizionale.
Detto ciò, vien da se che le amministrazioni si siano concentrate in modo sempre più pressante su questo fenomeno, hanno cercato di organizzare un più attento controllo in particolar modo per contrastare l’abusivismo. La mia idea è che le leggi corrano sempre dietro ai fenomeni in corso. Quando scoppiò il caso Airbnb c’erano delle legislazioni a tratti sfumate e generali tanto che le amministrazioni non erano pronte a supportare il fenomeno della grossa mole di materiali nei portali. Quindi si è dovuto necessariamente correre ai ripari per contrastare in primis il fenomeno dell’abusivismo. La partenza è stata un po’ goffa, ora si sta facendo molto ma forse ancora a mio avviso con un occhio ancora miope. Non si affronta e approfondisce la causa ma la realtà viene attenzionata solo con la lente d’ingrandimento del controllo. Se non fosse così probabilmente non avremmo un così alto flusso in questo genere di affitti.
Allo stato attuale quali sono gli adempimenti burocratici a cui è soggetto chi vuole intraprendere questa attività?
La normativa è regionale in primis, in quanto per avviare un’attività turistica vige il regolamento specifico di ogni regione, ognuna con sue peculiarità e differenze ben precise. Chi vuole creare un’attività di accoglienza turistica deve studiare il regolamento di riferimento e capire se e come poter aprire una casa vacanze, un bed & breakfast ecc. ecc. Dopo di ché entra in gioco il Comune di appartenenza ove si apre materialmente la pratica. Chiaramente dovrà controllare se il Comune prevede la riscossione della tassa di soggiorno perché poi dovrà anche organizzarsi in tal senso. Oltre a ciò, occorre accreditarsi al Portale Alloggiati della Questura ove andranno inviati i dati dei singoli ospiti, lavoro che si effettua esclusivamente per via telematica. Infine, accreditarsi alla Regione per l’invio dei dati relativi alla nazionalità degli ospiti ai fini di Istat ovvero di una auspicata programmazione di accoglienza turistica e di marketing. Oggi il sistema avviato si chiama Ross 1000. Probabilmente tutti in Italia saranno inseriti qui. Questi sono per sommi capi e in maniera generalista i vari adempimenti.
Aggiungo che dal primo settembre è entrato in vigore il Cin (Codice identificativo nazionale), una banca dati a livello nazionale voluto dal Ministro Santanchè, un tentativo che si pone come obiettivo principe il contrasto dell’irregolarità delle strutture, un obbligo ora in fase di adeguamento.
Le conseguenze? I portali per legge non potranno più pubblicare annunci che non saranno dotati di questo codice e saranno tenute a oscurare le strutture che non se saranno dotate. A questo punto si dovrà raggiungere un equilibrio tra quelli che hanno lavorato seriamente e in modo conforme alle normative e quelli che hanno operato sempre in nero perché costoro dovranno regolarizzarsi o chiudere. Nella banca dati inserendo il codice fiscale del titolare o del gestore si aprirà la scheda dell’appartamento turistico, massima trasparenza quindi. È evidente che la direzione di questa evoluzione si sta realizzando con grande fatica perché la mole di lavoro è davvero impari.
Vi siete strutturati per la risoluzione delle varie problematiche in questo campo. Quali sono state le varie criticità a fronte cui avete dovuto operare?
Ci tengo a precisare che il nostro approccio è stato sempre quello non accusatorio ma di accoglienza verso tutti coloro che si volessero mettere in regola. Perche un buon 95 per cento sono persone sane che hanno avuto sempre un approccio serio verso la burocrazia e il fisco ma proprio perché questi regolamenti sono sovente a tratti contorti, la normativa in uso è nazionale regionale comunale oltre alle modalità digitali di non sempre facile utilizzo, i destinatari di tutto ciò spesso non hanno avuto la capacità di capire quali fossero le regole e cosa si dovesse realmente fare, richiedendosi un lavoro di ricerca continuo.
Per rispondere alla sua domanda, a livello operativo sicuramente gli avvii della struttura sono fondamentali. Sono passaggi delicati e qui noi operiamo con la massima attenzione ai fini della regolarità di ogni aspetto.
Un altro aspetto critico è quello della trasmissione delle comunicazioni periodiche, polizia, Istat e contributo soggiorno. Posso citare una situazione classica che si presenta sovente, ovvero quella dei tantissimi host iscritti sul portale di Airbnb, (organizzazione che tra l’altro provvede alla riscossione diretta della tassa di soggiorno), che erroneamente non provvedono a effettuare le comunicazioni periodiche al Comune, nel caso di specie, di Roma. Cosa non esatta purtroppo e quindi accertate inadempienze e multe relative come quelle arrivate ai moltissimi host nell’ottobre 2023 perché il comune esaminando i dati dall’agenzia delle entrate depositati dal portale alloggiati web, li ha ritenuti non concordanti. Noi come struttura in questo momento ci stiamo aprendo in altri comuni come Milano e Napoli, rimanendo sempre operativa la nostra sede di Roma.
Da osservatrice d’eccezione come vede il futuro di questo settore?
Non posso prevedere il futuro ma fare solo delle considerazioni sulla base di quello che vedo oggi attraverso la mia esperienza. Sicuramente si raggiungerà prima o poi un equilibrio, proprio perché a fronte di tanta burocrazia, si andrà verso una vera e propria professionalità in questo settore con un mercato sempre più competitivo e regolarizzato quindi chiaramente ci si affiderà sempre più o a un property manager o comunque a un contesto specializzato su pratiche burocratiche e fiscali come il nostro.
Non si può più essere improvvisati. Si impongono competenze che necessariamente dovranno essere ricercate sovente in altri persone. Concludendo mi auguro che la legislazione italiana abbia sempre più un occhio attento sul mercato degli affitti tradizionali, vorrei che si trovasse un equilibrio valido ed efficace nel tempo per invogliare chi desideri affittare la propria casa, ad esempio, a un quattro più quattro, in modo da poterlo fare tranquillamente.
Noi abbiamo un continuo riscontro proprio con queste persone che per un buon 70 per cento hanno vissuto una difficile esperienza con questo genere di affitti e sono corsi qui ai ripari. Se la normativa andasse a tutelare quel proprietario ci sarebbero meno affitti brevi contestualmente a un atteggiamento meno accusatorio. Anche perché in Italia siamo tutti proprietari di case.
Aggiornato il 10 ottobre 2024 alle ore 08:36
