Una questione di particolare interesse in materia di condominio riguarda l’imputazione dei contributi condominiali pendenti, in caso di compravendita: se, cioè, sia tenuto al relativo pagamento il nuovo o il vecchio proprietario.
Occorre evidenziare, allora, che, secondo la giurisprudenza più recente, la soluzione è da ricercarsi nella natura delle spese condominiali in questione. È stato infatti affermato che “in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante e acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea”.
Diversamente, laddove le spese deliberate afferiscano “alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune”, è tenuto al relativo pagamento – sempre che difetti sul punto un accordo tra le parti – chi risulta proprietario al momento in cui l’intervento viene eseguito o il servizio erogato. Al momento, cioè, del “compimento effettivo dell’attività gestionale” (confronta Cassazione numero 24654 del 3 dicembre 2010 e, in senso sostanzialmente conforme, Cassazione, sentenza numero 15547 del 22 giugno 2017).
Il ragionamento su cui si basa questa tesi è essenzialmente il seguente: la delibera relativa alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni ha carattere “costitutivo”, in quanto ha a oggetto interventi che “debbono essere preventivamente” determinati dall’assemblea “nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono”; al contrario, la delibera concernente la manutenzione, la conservazione, il godimento dei beni comuni e l’erogazione dei servizi condominiali ha valore “dichiarativo”, giacché riguarda spese “necessarie”, riconducibili all’“esercizio della funzione amministrativa rimessa all’amministratore”.
(*) Presidente Centro studi Confedilizia
Aggiornato il 05 ottobre 2022 alle ore 16:52
