In condominio solidarietà o no?

In condominio, solidarietà o no? Il sistema della solidarietà o meno condominiale – premettiamo, per chiarezza – è stato totalmente innovato in via giurisprudenziale dalla sentenza delle Sezioni unite della Cassazione numero 9148/2008, che ha stabilito la parziarietà delle obbligazioni condominiali, così risolvendo – con decisione finora incontrastata in giurisprudenza, ma non in dottrina – un problema che in materia si poneva precedentemente.

La sentenza in parola ha stabilito che: “Conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condòmini, il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno” (massima). Ancor più chiara, se possibile, nel senso della non (o non più) esistenza della solidarietà condominiale è questo passo della sentenza indicata: “Nessuna norma di legge espressamente dispone che il criterio della solidarietà si applichi alle obbligazioni dei condòmini”.

Tanto chiarito (e cioè che non vi è solidarietà tra condòmini per i debiti del condominio in quanto tale), la materia è ora regolata dal nuovo (in quanto radicalmente riformato dalla disciplina introdotta nel 2012) articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, il quale stabilisce – per quanto ci riguarda – che i creditori del condominio non solo non possono agire contro uno qualsiasi dei condòmini (e questo non essendovi solidarietà tra di loro, neanche per questi obblighi), ma neppure possono agire – per la quota di debito ad essi spettante in ragione dei millesimi di proprietà – nei confronti degli obbligati in regola coi pagamenti, “se non dopo l’escussione degli altri condòmini”.

I creditori esterni del condominio devono quindi agire, anzitutto, nei confronti dei condòmini morosi e, conseguentemente, dimostrare di non aver potuto soddisfare – a mezzo di un’esecuzione portata fino all’ultimo – il proprio credito. La circostanza, a ben vedere, indebolisce – e di molto – la situazione di chi deve eseguire lavori per conto di un condominio. Per cui, è già prassi che ci si fornisca, da parte degli interessati, di fideiussione bancarie che superino (o, meglio, aggirino) il dettato legislativo.

Ma – a parte questo – ci si chiede dove chi agisce (i creditori o, potrebbe essere, l’amministratore) trovi, naturalmente nel primo caso, i nomi (e anche gli indirizzi, potrebbero non risiedere nel condominio) dei morosi. Sovviene allora la nuova normativa (precitato articolo, primo comma, ultima parte dell’unico periodo) che fa obbligo all’amministratore di “comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi”.

(*) Presidente Centro studi Confedilizia