Una eventualità che può verificarsi in ambito condominiale è che alcuni condòmini intendano sciogliere l’originario unico condominio per formare condominii distinti e separati. La materia è regolata dagli articoli 61 e 62 (disposizioni per l’attuazione del codice civile). Ricordiamo che l’articolo 61 contiene, al primo comma, una previsione (da considerarsi di natura eccezionale in quanto derogatoria del generale principio dell’indivisibilità delle parti comuni, senza il consenso unanime dei partecipanti alla comunione ex articolo 1119 del codice civile) secondo la quale “qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato”.
Al successivo secondo comma, la stessa disposizione prevede, poi, che tale scioglimento venga “deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice” civile ovvero “disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione”. Dal canto suo, l’articolo 62 stabilisce che la previsione del primo comma dell’articolo 61 si applichi “anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice civile”. Inoltre, che “qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condòmini, lo scioglimento del condominio” sia “deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso”.
È evidente, pertanto, che, per porre in essere l’indicata operazione, occorrerà che si verifichino, in concreto, le condizioni (“caratteristiche di edifici autonomi”) e si rispettino le procedure (richiesta di un determinato numero di condòmini ovvero delibera assunta con specifiche maggioranze) di cui alle norme suddette. Il tutto, peraltro, anche alla luce di quanto previsto da un eventuale regolamento di condominio di origine contrattuale che – deve ritenersi – ben potrebbe, stante la derogabilità dei citati articoli 61 e 62, dettare specifiche disposizioni in ordine allo scioglimento.
(*) Presidente Centro studi Confedilizia
Aggiornato il 04 febbraio 2021 alle ore 11:57
