Il mercato immobiliare langue. Ma non è morto. Si tratta solo di agganciare la ripresa che proprio in questo settore è in atto in molti altri Paesi, al traino degli Stati Uniti. Sette misure urgenti potrebbero essere decisive allo scopo e, in particolare, per ricreare l’investimento in immobili. È naturalmente sottinteso che obiettivo primo, comunque, deve essere l’eliminazione della smodata fi-scalità introdotta dalle rendite Monti, insieme all’eliminazione della nullità dei contratti di locazione e compravendita senza l’Attestato di prestazione energe-tica (Ape), nonché della graduazione prefettizia degli sfratti (dagli effetti sfi-ducia letali, così come l’introduzione del concetto di un’indefinita “morosità incolpevole”).
1) La legge n. 92/’12 ha previsto, a decorrere dal 2013, la riduzione al 5% del-la deduzione forfettaria Irpef per i redditi da locazione. Il ripristino – almeno – della misura da ultimo prevista (15 per cento) avrebbe un costo di 365 milioni di euro in tutto. Peraltro, nel corso dell’esame del provvedimento in Senato nella scorsa legislatura, emerse che un aumento della deduzione all’8-10% non comporterebbe oneri per lo Stato.
2) La previsione dell’esenzione dall’Imu per gli immobili destinati dalle im-prese costruttrici alla vendita richiede – per non creare squilibri nocivi al mer-cato – di essere estesa anche a fattispecie analoghe che si verifichino in capo a soggetti quali le società immobiliari di gestione o le stesse persone fisiche.
3) Il maggiore problema scaturente dalla vigente disciplina delle locazioni ad uso diverso consiste nell’obbligo di stipulare contratti di durate lunghissime, nel corso delle quali il canone di locazione deve rimanere immutato (salvo l’aggiornamento Istat): 12 anni, e 18 anni addirittura. Occorre l’approvazione di una normativa che consenta (in alternativa facoltativa alla vigente legge, che con le sue rigidità crea infatti il caro affitti e anche lo sfitto) di stipulare contratti di durata flessibile sulla base del codice civile. I locatori potrebbero così addivenire, per durate minori, anche a contratti a canone ridotto, per favo-rire le esigenze dei conduttori in questo periodo di crisi.
4) L’Imu va ridotta al 4 per mille per gli immobili locati: avrebbe la finalità di iniziare a contrastare una vera e propria emergenza sociale. Qualora, inizial-mente, fosse prevista esclusivamente per i contratti a canone calmierato, essa avrebbe un costo che non supererebbe i 70 milioni di euro.
5) Il disegno di legge di stabilità prevede la tassazione Irpef degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale (sono escluse quelli di villeggiatu-ra, dunque). Si tratterebbe di una disposizione di particolare iniquità. Gli im-mobili in questione, infatti, sono quelli che i locatori intendono concedere in locazione, senza peraltro trovare – soprattutto in questo periodo di crisi – in-quilini disponibili ad affittarli. Inoltre lo sfitto è molte volte creato dalla legge: se i locatori, infatti, stipulano contratti con canoni di locazione inferiori al 10% del valore catastale dell’immobile, sono soggetti a controllo da parte dell’Amministrazione finanziaria.
6) È necessario introdurre misure di semplificazione della disciplina della ce-dolare secca ed estenderne l’applicazione alle locazioni ad uso diverso dall’abitativo. Quanto al settore abitativo è necessario, da un lato, estendere l’applicabilità dell’aliquota del 15 per cento a tutto il territorio nazionale e, dall’altro, prevedere una riduzione anche dell’aliquota stabilita per gli altri contratti di locazione ad uso abitativo. Inoltre è indispensabile confermare le-gislativamente un’interpretazione già propria dell’Agenzia delle entrate, pre-vedendosi che non si intendono effettuate nell’esercizio di attività di impresa le locazioni per la cui amministrazione la proprietà si affidi a professionisti e/o ad associazioni sindacali alle quali sia iscritta.
7) L’art. 1135 del codice civile stabilisce ora che l’assemblea di condominio provvede a deliberare sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle inno-vazioni, “costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”. Ciò ha bloccato i lavori nei condominii. La solu-zione può essere rinvenuta nell’introduzione di una disposizione che stabilisca che se il pagamento degli stessi è previsto per stati avanzamento, il fondo pos-sa essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
(*) Presidente di Confedilizia
Aggiornato il 05 aprile 2017 alle ore 10:42
