Da Cesena alla Romania, la proprietà immobiliare diventa terreno di sperimentazione fiscale. Il valore stimato e la scelta di non affittare rischiano di trasformarsi in occasioni per aumentare il prelievo.
Non basta più pagare le imposte sulla proprietà: bisogna anche giustificare come la si utilizza. Se una casa rimane vuota, il proprietario dovrebbe pagare di più. Se aumenta il suo valore di mercato, potrebbe essere chiamato a versare imposte maggiori, pur senza aver guadagnato un euro. Due vicende, una italiana e una rumena, mostrano come il fisco possa trasformarsi da mezzo per finanziare la spesa pubblica in strumento per condizionare la libertà dei proprietari.
Iniziamo da Cesena, dove il sindaco Enzo Lattuca propone una super-Imu sulle abitazioni sfitte, con una maggiorazione del 30 per cento. Secondo le sue stime, la misura potrebbe interessare circa tremila immobili e fruttare al Comune 900mila euro all'anno. Per attuarla servirebbe una modifica della legge nazionale. Non è dunque un’imposta già in vigore, ma una proposta politica che rivela una concezione inquietante della proprietà privata.
Il ragionamento è brutale: se possiedi una casa e non la affitti, devi pagare di più. Non perché tu abbia prodotto maggiore ricchezza o ricevuto servizi aggiuntivi, quanto perché non hai impiegato il tuo bene nel modo desiderato dall’amministrazione comunale. Il prelievo assume così una funzione punitiva: colpisce non ciò che il proprietario fa, bensì ciò che sceglie legittimamente di non fare.
Il medesimo sindaco osserva che esistono già le garanzie per chi affitta. Ma nessuna garanzia elimina completamente morosità, costi e tempi del contenzioso. E, soprattutto, la questione è di principio: il cittadino non deve convincere l'amministrazione di avere una buona ragione per non stipulare un contratto. La libertà contrattuale comprende quella di non contrarre. Una casa può essere destinata ai figli, riservata a un uso futuro o semplicemente lasciata vuota. Non serve un’autorizzazione morale del capo della municipalità cittadina.
Colpisce anche la previsione del gettito. Il Comune dice di voler ridurre le case sfitte, ma calcola 900mila euro di entrate aggiuntive proprio dalla loro permanenza. Non significa che voglia mantenerle vuote; mostra però una tensione fra i due obiettivi. Se tutti affittassero, il gettito supplementare svanirebbe. Se l’ente incassasse la cifra prevista, migliaia di proprietari continuerebbero a non affittare, pagando soltanto un prezzo più alto per esercitare una libertà.
Veniamo al caso della Romania. A Bucarest, il programma governativo presentato il 15 ottobre ripropone il passaggio graduale dagli attuali valori imponibili standardizzati a basi più vicine al valore di mercato degli immobili. Una piattaforma informatica, e-Proprietatea, dovrebbe elaborare stime utilizzando dati sulle caratteristiche degli edifici, sulla localizzazione e sulle compravendite. La riforma non è ancora un nuovo tributo operativo e non comporta necessariamente un aumento delle imposte: conteranno anche aliquote e salvaguardie. Ma la direzione merita attenzione.
Il valore di mercato non è reddito disponibile. Un appartamento può rivalutarsi perché il quartiere è diventato più richiesto, senza che il proprietario incassi nulla. Un pensionato può vivere nella stessa abitazione da quarant'anni e percepire sempre la medesima pensione. Se il prelievo cresce insieme a una valutazione amministrativa, egli può dover pagare di più per una ricchezza che non ha realizzato. E se la stima deriva da un algoritmo, deve almeno poter conoscere i criteri utilizzati e contestare gli errori.
Le due proposte esaminate, ovviamente, non sono identiche. A Cesena il fisco servirebbe a orientare l’uso della casa; in Romania si vuole cambiare il modo di calcolare la base imponibile. Il punto comune è il rischio di subordinare la conservazione della proprietà a pretese fiscali che prescindono tanto dal reddito effettivo quanto dalle scelte individuali.
L’Italia conosce già questa contraddizione attraverso l’Imu: un immobile diverso dall’abitazione principale non di lusso può essere tassato anche se non produce reddito. Il proprietario sostiene manutenzione, imposte e altri costi per un bene spesso acquistato con risparmi già tassati. Ora, con la proposta della città romagnola, si vorrebbe aggravare il conto quando quel bene non viene messo a disposizione del mercato.
C’è poi un paradosso ancora più grave. Il proprietario che lascia vuota una casa continua a sostenerne i costi senza ricavarne alcun beneficio economico. Ha già un incentivo a metterla a reddito, se lo ritiene conveniente. Se non lo fa, evidentemente valuta che i rischi, gli oneri o le proprie esigenze personali rendano preferibile un’altra scelta. Il sindaco, invece di interrogarsi sulle ragioni di quella decisione, pretende di correggerla attraverso il fisco. Ma un’amministrazione non dispone delle informazioni necessarie per stabilire quale sia l’impiego migliore di migliaia di immobili. E soprattutto non ne ha il diritto. La libertà economica consiste proprio nel poter prendere decisioni che il potere politico non condivide, senza essere puniti per questo.
Eppure, la scarsità di alloggi non si risolve punendo chi non affitta. Bisognerebbe piuttosto interrogarsi sui vincoli all’edificazione, sui costi di costruzione, sulle imposte e sulle difficoltà di recuperare gli immobili in caso di inadempimento. Lo Stato contribuisce a rendere rischiosa la locazione e poi pretende di sanzionare chi preferisce non correre quel rischio. È un modo comodo per trasferire sui cittadini il costo dei fallimenti della politica.
La proprietà privata, non bisogna mai smettere di ripeterlo, è uno spazio di autonomia individuale, non un incarico affidato dall’amministrazione. Possedere significa poter usare, vendere, affittare, conservare e anche non utilizzare un bene, nel rispetto dei diritti altrui. Quando il fisco serve a punire una scelta lecita, la libertà rimane scritta nelle leggi ma diventa sempre più costosa da esercitare.
In definitiva, da Cesena alla Romania cambiano le tecniche, non il problema di fondo: chi decide davvero della casa? Il proprietario che l’ha acquistata e la mantiene, oppure il potere pubblico che ne determina il costo fiscale e pretende di orientarne l’impiego?
La proprietà non è una concessione del sindaco. E la libertà di disporne comprende anche quella di lasciarla vuota. Pretendere di punire fiscalmente chi esercita questa libertà significa sostituire al diritto la volontà del potere. Una volontà che Giovenale aveva già immortalato in una formula memorabile: “Hoc volo, sic iubeo, sit pro ratione voluntas.” (Questo voglio, così comando: la mia volontà valga come ragione).
Aggiornato il 21 ottobre 2026 alle ore 10:43
