Una sentenza della Corte d’appello della California boccia la tassa sulle abitazioni vuote di San Francisco, riconoscendo che il diritto di proprietà comprende anche la libertà di non affittare.
A San Francisco, negli Stati Uniti, l’amministrazione comunale aveva deciso di contrastare la scarsità di abitazioni tassando i proprietari che lasciavano vuoti i propri immobili. Voleva così indurli, attraverso la pressione fiscale, a immetterli sul mercato degli affitti. La misura, denominata Empty Homes Tax e approvata dagli elettori nel 2022 con la Proposition M, colpiva determinate abitazioni inutilizzate per oltre 182 giorni nell’anno, anche non consecutivi. Il prelievo partiva da 2.500 dollari e poteva raggiungere 20.000 dollari annui dopo tre anni di persistente inutilizzo. I promotori auspicavano che nessuno lo pagasse: volevano vedere occupate tutte le case vuote. La scarsità diventava così la giustificazione per imporre ai proprietari come utilizzare i propri beni, anziché rimuovere gli ostacoli alla costruzione e favorire l’offerta.
Alcuni proprietari e associazioni immobiliari hanno impugnato la misura, ottenendone l’annullamento in primo grado. La decisione è stata confermata dalla Corte d’appello della California, nella causa Debbane v. City and County of San Francisco (A172067), che ha rilevato il contrasto del provvedimento comunale con l’Ellis Act, la legge statale che vieta alle autorità pubbliche di obbligare i proprietari a offrire o continuare a offrire immobili in locazione.
Per i giudici, la tutela comprende anche la scelta di restare fuori dal mercato degli affitti: “In effetti, si potrebbe dire che il diritto in discussione in questo caso è quello del proprietario di un immobile residenziale di rimanere fuori dal mercato delle locazioni”. Gli stessi hanno inoltre respinto la tesi del Comune secondo cui nessuno era obbligato ad affittare, potendo il proprietario abitare l’immobile oppure mantenerlo vuoto e pagare la tassa, sottolineando come: “Questa circolarità del ragionamento costituisce un’interpretazione manifestamente irragionevole dell’Ellis Act”. In pratica, riconoscere il diritto di non affittare e imporre un costo crescente per scoraggiarne l’esercizio significa aggirarlo attraverso il fisco. La proprietà è un diritto, non una concessione dello Stato.
A margine è opportuno precisare la portata della decisione. La Corte d’appello ha confermato il divieto di applicare la Proposition M per contrasto con l’Ellis Act, ma non si è pronunciata sulle questioni costituzionali accolte in primo grado. Ha richiamato, in particolare, la volontà del legislatore “di impedire che i proprietari siano costretti a concedere in locazione i propri immobili residenziali per effetto dell’azione degli enti pubblici”. La sentenza, dunque, non sancisce l’incostituzionalità generale delle tasse sulle abitazioni vuote, ma afferma un principio altrettanto significativo: ciò che la legge vieta di imporre direttamente non può essere ottenuto attraverso la coercizione fiscale.
Il caso appare emblematico e rivela un duplice problema. Da un lato, la pretesa di considerare ogni abitazione inutilizzata come una risorsa ingiustificatamente sottratta al mercato; dall’altro, il ricorso alla tassazione per ottenere indirettamente ciò che la legge impedisce di imporre. Il Comune qualificava la misura come imposta, mentre i ricorrenti ne denunciavano la natura sostanzialmente punitiva. La Corte non ha ritenuto necessario risolvere tale questione: il contrasto con l’Ellis Act bastava a invalidarla. Resta, però, il rischio che il fisco diventi uno strumento di controllo politico della proprietà privata.
Vi è poi l’equivoco economico. La scarsità abitativa non si supera rendendo più onerosa la posizione di chi possiede un immobile. Se costruire e trasformare edifici è difficile, se l’offerta incontra vincoli amministrativi e gli investimenti sono esposti a incertezze, occorre intervenire su quegli ostacoli. Una tassa può indurre alcuni proprietari a immettere sul mercato alloggi esistenti, ma non realizza nuove case e può rendere meno attraente investire nel settore.
La disponibilità di alloggi dipende dalle decisioni di migliaia di proprietari, costruttori e investitori, ciascuno dei quali valuta costi, rischi e opportunità. Regole mutevoli e oneri crescenti riducono la convenienza a impiegare capitali nell’edilizia. Poi, davanti a una domanda che resta insoddisfatta, la politica propone altri obblighi e imposte. È la spirale dell’interventismo: ogni distorsione diventa il pretesto per una nuova ingerenza, mentre le cause economiche del problema rimangono irrisolte.
I prezzi, invece, segnalano la scarsità e orientano le risorse verso gli impieghi maggiormente richiesti. Quando cresce la domanda di abitazioni, canoni e valori immobiliari possono incentivare costruzioni, recuperi e investimenti. Perché ciò accada, però, bisogna consentire all’iniziativa privata di rispondere ai segnali del mercato. Moltiplicare autorizzazioni, divieti e imposizioni ostacola proprio il processo che potrebbe accrescere l’offerta e contenere i rincari attraverso la concorrenza.
La vicenda interessa anche l’Europa, dove tasse sulle case vuote e vincoli agli affitti vengono proposti come rimedi alla crisi abitativa. Pur nella diversità degli ordinamenti, emerge comunque la medesima impostazione dirigista: di fronte alla scarsità, anziché creare condizioni favorevoli all’aumento dell’offerta, si pretende di imporre ai proprietari l’utilizzo dei loro immobili secondo le finalità stabilite dal potere politico. Il problema economico dell’insufficienza di abitazioni viene così trasformato in una questione di obblighi e divieti.
La lezione che arriva dalla California è, dunque, di portata ben più ampia: la scarsità di case si affronta liberando l’offerta, non punendo i proprietari. Occorrono meno vincoli, maggiore certezza delle regole, più investimenti e concorrenza. La coercizione fiscale può rendere onerosa la scelta di non affittare, ma non elimina gli ostacoli che impediscono al mercato di soddisfare la domanda.
E quando lo Stato pretende di decidere come ciascuno debba utilizzare i propri beni, la proprietà cessa di essere un diritto da rispettare e diventa una concessione subordinata alla volontà del potere politico.
Aggiornato il 14 ottobre 2026 alle ore 10:30
