In Spagna e Portogallo mancano oltre un milione di case. La risposta non sono i tetti agli affitti, ma più offerta, meno vincoli e più libertà.
C’è un numero che dovrebbe bastare a cambiare radicalmente il dibattito europeo sulla casa: più di un milione di abitazioni. Non sono appartamenti sfitti, seconde case da requisire o immobili che qualche proprietario avrebbe sottratto deliberatamente al mercato. Sono, molto più semplicemente, le abitazioni che Spagna e Portogallo non hanno costruito mentre aumentavano le famiglie che avevano bisogno di una casa.
Il Financial Times, in un’analisi pubblicata recentemente, ha quantificato con particolare efficacia lo squilibrio. Tra il 2021 e il 2025 in Spagna si è accumulato un deficit di circa 750.000 abitazioni, pari al 3,7 per cento del numero delle famiglie; in Portogallo il divario raggiunge circa 300.000 case, il 6,6 per cento. La media dell’area euro sarebbe appena dello 0,5 per cento.
Questi dati hanno il merito di riportare la questione alla sua elementare dimensione economica. Se il numero delle famiglie cresce più rapidamente del numero delle abitazioni disponibili, il bene diventa relativamente più scarso. Se diventa più scarso mentre la domanda aumenta, il suo prezzo sale. Non occorre immaginare complotti di proprietari, avidità collettive o misteriosi “fallimenti del mercato”. Occorre guardare a ciò che è accaduto alla produzione.
Il Banco de España insiste proprio sulla rigidità dell’offerta. Già nelle sue analisi precedenti aveva rilevato che la produzione di nuove abitazioni si mantiene su livelli molto più modesti rispetto alle precedenti fasi espansive e che ciò ha determinato deficit concentrati soprattutto nelle aree maggiormente richieste. Nel suo Annual Report 2025, pubblicato il 18 giugno scorso, l’istituto torna ampiamente sul problema dell’abitazione e del mercato immobiliare.
Qui emerge il paradosso della politica abitativa spagnola. Davanti a un’offerta rigida, invece di concentrare ogni energia sull’eliminazione degli ostacoli che impediscono di aumentarla, Madrid continua ad affidarsi anche alla regolazione dei prezzi. La legge sulla casa del 2023 ha consolidato un sistema di contenimento degli affitti, con limiti nazionali agli aggiornamenti e vincoli ulteriori nelle cosiddette aree di mercato “tensionato”. Nel frattempo, le aree sottoposte a tale disciplina si sono estese ben oltre la Catalogna.
Il problema è che il controllo dei canoni lascia intatta la scarsità abitativa. Servono nuove costruzioni, terreni disponibili, autorizzazioni più rapide e condizioni favorevoli agli investimenti. Vincoli più rigidi e rendimenti compressi, invece, riducono gli incentivi a mettere immobili sul mercato e ad accrescere l’offerta.
Il Fondo monetario internazionale, nel rapporto sulla Spagna pubblicato nel maggio 2026, ricorda che gli studi sul precedente regime catalano del 2020 hanno rilevato riduzioni moderate dei canoni, nell’ordine del 4-6 per cento, accompagnate però da reazioni negative dell’offerta, con diminuzioni delle nuove inserzioni stimate tra circa il 15 e il 30 per cento a seconda dello studio. È la vecchia lezione dei prezzi amministrati: il vantaggio immediato di chi riesce a conservare il bene regolato può essere pagato da chi quel bene cerca e non riesce più a trovarlo. Il prezzo, infatti, non è un capriccio del proprietario. È un segnale. Comunica scarsità, orienta domanda e offerta, rende conveniente investire dove un bene è maggiormente richiesto. Se quel segnale viene artificialmente attenuato mentre restano intatti i vincoli alla produzione, la scarsità non scompare: cambia soltanto forma. Si manifesta attraverso code, selezione degli inquilini, riduzione dell’offerta, spostamento verso altre forme contrattuali o rinuncia all’investimento.
Il Portogallo, a sua volta, offre un confronto interessante. Anche lì la situazione resta grave. Il Banco de Portugal ha stimato in circa 300.000 abitazioni il deficit accumulato nell’ultimo decennio fra nuova costruzione e crescita del numero delle famiglie. Ma nel 2025, per la prima volta in undici anni, il saldo annuale sarebbe tornato positivo: le nuove abitazioni hanno finalmente superato l’incremento dei nuclei familiari. È ancora poco rispetto all’enorme arretrato, ma è precisamente la direzione che conta. Il governo portoghese ha inoltre puntato, tra le altre misure, sulla semplificazione delle autorizzazioni e su incentivi alla costruzione. Il Financial Times sottolinea come proprio burocrazia, costi elevati, disponibilità dei terreni e capacità produttiva rappresentino alcuni dei principali ostacoli che hanno impedito all’offerta iberica di seguire la domanda. Naturalmente anche Lisbona conserva interventi pubblici e programmi di edilizia sovvenzionata. Ma il dato essenziale rimane un altro: la crisi non può essere risolta distribuendo diversamente le case che già esistono quando il problema consiste nel fatto che ne esistono troppo poche dove sono maggiormente richieste.
Ed è qui che la questione iberica diventa una lezione per tutta l’Europa. Per anni la politica ha preferito discutere del prezzo finale anziché delle condizioni che permettono di produrre il bene. È molto più facile annunciare un limite agli affitti che riformare l’urbanistica, accelerare le autorizzazioni, rendere disponibili terreni edificabili, ridurre imposte e oneri, garantire certezza del diritto e restituire fiducia a chi investe. Costruire richiede capitale, tempo e rischio. Se a tutto questo si aggiunge un sistema nel quale il proprietario non sa a quali condizioni potrà affittare domani, quanto potrà chiedere, quando potrà recuperare l’immobile e quali nuove restrizioni verranno introdotte dopodomani, il risultato non dovrebbe sorprendere: diminuisce l’incentivo a investire proprio nel momento in cui servirebbero più investimenti.
La soluzione alla crisi abitativa passa dunque da un principio molto semplice: lasciare che l’offerta possa reagire alla domanda. Più libertà edificatoria dove sia tecnicamente possibile, procedure rapide, meno vincoli urbanistici irragionevoli, certezza dei contratti, tutela effettiva della proprietà, fiscalità meno penalizzante e libertà nella determinazione dei canoni. Poi il mercato farà ciò che nessun decreto può ordinargli di fare: milioni di proprietari, imprese, costruttori, investitori e risparmiatori reagiranno ai segnali dei prezzi cercando opportunità, trasformando immobili, recuperando edifici e costruendone di nuovi.
Spagna e Portogallo hanno oggi davanti un deficit superiore al milione di abitazioni. È questo il numero da ricordare quando qualcuno proporrà l’ennesimo tetto agli affitti. Si possono controllare i prezzi sulla carta. Non si può abolire per legge la scarsità. E soprattutto non si può abitare in una casa che nessuno ha costruito.
Aggiornato il 24 agosto 2026 alle ore 11:28
