I governi continuano a credere che basti limitare i canoni per rendere più accessibile la casa. La realtà dimostra il contrario: gli affitti rallentano, ma gli alloggi disponibili diminuiscono.
Quando un bene diventa scarso, la politica sceglie quasi sempre la strada più semplice: invece di favorirne la produzione, ne controlla il prezzo. È ciò che sta accadendo in Europa con gli affitti. Ma fissare il canone non significa creare nuove abitazioni. Significa, più spesso, renderle ancora più difficili da trovare. Il prezzo è soltanto il sintomo visibile di un problema molto più profondo: la scarsità dell’offerta. E nessuna legge può eliminare una scarsità semplicemente vietando che essa si manifesti attraverso il mercato.
La Catalogna, in Spagna, ne è oggi uno degli esempi più significativi. Da tempo il governo regionale limita i canoni nelle aree considerate ad alta tensione abitativa. L’obiettivo dichiarato è proteggere gli inquilini. Eppure, i risultati raccontano un’altra storia.
Secondo i dati dell'Institut Català del Sòl, riportati dal quotidiano El País, tra il 2023 e il 2025 gli affitti sono aumentati solo del 3,2 per cento, ma i nuovi contratti sono diminuiti del 19,8 per cento. Lo stesso Dipartimento dell’Economia della Generalitat, ossia dell’insieme delle istituzioni di autogoverno previste dallo Statuto di autonomia, riconosce una perdita di dinamismo del mercato e lo spostamento di parte dell’offerta verso affitti temporanei, camere e locazioni turistiche. A Granollers gli appartamenti restano disponibili pochi minuti, mentre a Tordera molti proprietari preferiscono vendere anziché affittare.
Un’ulteriore conferma arriva da Catalan News, che, richiamando gli stessi dati ufficiali, osserva come il controllo dei canoni non abbia impedito ai prezzi di continuare a crescere nelle aree più richieste, mentre il mercato è diventato progressivamente più rigido e meno accessibile.
È esattamente ciò che l’economia insegna da oltre un secolo. Il proprietario non è obbligato a mantenere il proprio immobile sul mercato. Se il rendimento diminuisce e i vincoli aumentano, può venderlo, lasciarlo sfitto oppure scegliere formule contrattuali diverse. Così il prezzo può rallentare, ma il numero delle case disponibili si riduce.
Le conseguenze ricadono soprattutto su chi cerca oggi un’abitazione. Chi possiede già un contratto gode di una tutela maggiore; chi entra nel mercato trova invece meno offerta, più concorrenza e criteri di selezione sempre più rigidi. Il controllo dei canoni finisce così per creare un privilegio a favore degli inquilini già insediati, penalizzando giovani, lavoratori che cambiano città e nuove famiglie.
Che non si tratti di un’impressione lo conferma anche lo studio “Effectiveness of Rent Controls: Evidence from Spain”, pubblicato recentemente da Luis Perez Garcia. Analizzando la normativa catalana, la ricerca conclude che i limiti ai canoni hanno avuto effetti contenuti sui prezzi, mentre hanno ridotto in misura ben più evidente il numero dei nuovi contratti di locazione. Ancora una volta emerge che intervenire sul prezzo non equivale ad aumentare l’offerta.
Anche la Germania sembra voler imboccare la stessa strada. Come riferito da Reuters, il governo intende prorogare fino al 2029 il sistema che limita gli aumenti dei canoni nelle aree più richieste, affiancandolo alla creazione di una nuova società immobiliare pubblica destinata a promuovere la costruzione di abitazioni.
Il presupposto è che, se il mercato costruisce poco, debba intervenire lo Stato. Ma è una conclusione sbagliata. Il mercato costruisce poco perché la politica ha reso sempre più costoso e rischioso costruire. Urbanistica restrittiva, autorizzazioni interminabili, norme ambientali sempre più gravose, costi energetici, pressione fiscale e continua instabilità normativa hanno progressivamente scoraggiato gli investimenti privati. La risposta, invece di eliminare questi ostacoli, consiste nell’aggiungere nuovi controlli e nuovo intervento pubblico.
I numeri dimostrano che questa strategia non funziona. Secondo la citata agenzia di stampa internazionale, nel 2024 in Germania sono state completate appena 251.900 abitazioni, molto meno delle 400.000 ritenute necessarie dallo stesso governo federale. La scarsità è quindi destinata ad aumentare, non a diminuire. Anche l’Ifo Institut di Monaco ha espresso forti riserve. Il suo presidente, Clemens Fuest, ha rilevato che irrigidire ulteriormente i limiti ai canoni riduce gli incentivi a costruire nuovi alloggi e blocca la mobilità, perché chi beneficia di un affitto calmierato tende a non lasciare più l’abitazione, anche quando le proprie esigenze cambiano. Il risultato è un mercato sempre meno dinamico e sempre meno capace di soddisfare chi cerca casa.
Friedrich A. von Hayek ha spiegato che il prezzo non è un arbitrio, ma un'informazione. Segnala dove un bene è scarso e dove conviene investire per produrne di più. Quando lo Stato manipola quel segnale, non elimina il problema: impedisce semplicemente agli operatori di reagire nel modo corretto. Il capitale non si dirige più verso il settore in cui servirebbe, e la scarsità si prolunga.
Ludwig von Mises, a sua volta, ha pure descritto con precisione questo meccanismo. Un primo intervento produce effetti indesiderati; per correggerli lo Stato introduce nuovi interventi; questi generano ulteriori distorsioni, fino a rendere necessario un controllo sempre più esteso dell'intero mercato.
È esattamente quanto sta avvenendo nel settore abitativo europeo. Ai tetti ai canoni seguono incentivi pubblici, società immobiliari statali, minacce di esproprio e nuove regolazioni. Ogni misura tenta di correggere i danni provocati dalla precedente.
Il problema europeo, dunque, non è l’avidità dei proprietari, è in realtà l’eccesso di pianificazione. Si continua a discutere di come distribuire abitazioni che non esistono, invece di chiedersi come favorirne la costruzione. Eppure, nessun ministro, nessun assessore e nessun consiglio comunale possono sostituire le decisioni di migliaia di proprietari e investitori che, ogni giorno, scelgono se costruire, acquistare, ristrutturare o affittare.
La soluzione è esattamente opposta a quella oggi perseguita. Occorre restituire piena certezza al diritto di proprietà, liberalizzare l’edificazione dove la domanda è elevata, ridurre drasticamente tempi autorizzativi e pressione fiscale, eliminare i controlli sui canoni e lasciare che la concorrenza attragga nuovi investimenti. Solo aumentando l’offerta gli affitti potranno diminuire in modo stabile, senza creare esclusi e privilegiati.
La Catalogna e la Germania stanno offrendo una lezione preziosa. Si può fissare per legge un prezzo massimo. Non si può costringere qualcuno a investire il proprio capitale in un mercato che lo penalizza. Quando la politica dimentica questa verità elementare, le case non diventano più accessibili. Diventano semplicemente sempre più rare.
Aggiornato il 05 agosto 2026 alle ore 10:38
