La causa dei proprietari americani contro il divieto di sfratto ricorda una verità dimenticata: l’emergenza non autorizza lo Stato a trasformare la proprietà privata in assistenza obbligatoria.
La vicenda americana dei proprietari immobiliari che chiedono un risarcimento per le perdite subite durante la moratoria federale sugli sfratti non riguarda soltanto gli Stati Uniti. È una lezione generale sul rapporto tra potere pubblico, proprietà privata e responsabilità. Secondo quanto riportato dal Washington Post, oltre 1.500 proprietari hanno promosso un’azione federale sostenendo che il divieto imposto durante la pandemia dal CDC, i Centers for Disease Control and Prevention, abbia violato il Quinto Emendamento, privandoli dell’uso economico dei loro beni senza adeguato indennizzo.
Il punto non è negare la gravità della pandemia, né ignorare le difficoltà di chi, perdendo il lavoro, non riusciva più a pagare l’affitto. Il punto è un altro: una misura adottata per finalità pubbliche può essere caricata integralmente su una categoria privata?
Se lo Stato ritiene necessario impedire temporaneamente gli sfratti per ragioni sanitarie o sociali, deve assumersi anche il costo della scelta. Non può trasformare il proprietario in un ammortizzatore sociale obbligatorio, costretto a fornire abitazione, sopportare morosità, pagare imposte, manutenzioni, mutui, utenze e spese condominiali, senza poter recuperare il proprio bene né ricevere un ristoro effettivo.
È qui che la causa americana assume un significato più ampio. I proprietari non contestano soltanto una perdita patrimoniale. Contestano un principio: l’idea che l’emergenza autorizzi il potere pubblico a sospendere diritti essenziali senza risponderne. Come pure riportato dal citato quotidiano, Matthew Haines, proprietario di tre complessi residenziali con 240 unità in affitto ad Arlington e Irving, in Texas, ha dichiarato che la moratoria gli è costata, insieme ai suoi investitori, oltre un milione di dollari. Liz Leone, proprietaria di 52 appartamenti a Las Vegas e parte della stessa causa, ha affermato di aver perso oltre 250.000 dollari e di aver contratto un prestito da 60.000 dollari presso la Small Business Administration per restare a galla. Sono storie individuali, ma indicano un fenomeno collettivo: quando il contratto viene svuotato per decreto, il mercato dell’affitto diventa più fragile, più diffidente, più selettivo.
La moratoria federale statunitense, in vigore da settembre 2020 a luglio 2021, è stata poi travolta da un problema di autorità. La Corte Suprema ha stabilito che il CDC non poteva imporre un divieto di tale portata senza una chiara autorizzazione del Congresso. In seguito, la controversia si è spostata sul terreno del Quinto Emendamento, cioè sulla clausola che vieta l’appropriazione della proprietà privata per uso pubblico senza giusto compenso.
La questione è decisiva: se l’interesse è collettivo, collettivo deve essere anche il costo. Altrimenti non siamo davanti a una politica sociale, ma a un trasferimento forzoso e selettivo: alcuni cittadini vengono scelti per sostenere, da soli, una spesa che dovrebbe gravare sulla fiscalità generale.
Il paragone con l’Italia è immediato. Anche nel nostro Paese, durante l’emergenza Covid, l’esecuzione degli sfratti è stata sospesa e poi prorogata. L’art. 103, comma 6, del decreto-legge n. 18 del 17 marzo 2020 aprì la stagione del blocco; successivi interventi ne estesero gli effetti. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 213 del 2021, ritenne non fondate alcune questioni, ma fissò un limite politico-giuridico importante: la proroga del blocco per morosità poteva reggere solo come misura temporanea e non sarebbe stata tollerabile oltre il 31 dicembre 2021.
Quella precisazione della Consulta merita di essere ricordata. Non basta invocare l’emergenza per sospendere indefinitamente la tutela del proprietario. Né è sufficiente affermare che l’inquilino è in difficoltà per cancellare il diritto del locatore a rientrare nella disponibilità del proprio immobile. Neppure è possibile proclamare un fine sociale per neutralizzare il contratto, il processo, l’esecuzione, la certezza del diritto. Nel nostro Paese, come negli Stati Uniti, il problema non era solo economico. Era istituzionale. Ogni blocco degli sfratti comunica al mercato un messaggio devastante: il proprietario resta obbligato, ma la controparte può essere protetta anche quando non paga; il contratto continua a esistere, ma la sua tutela viene sospesa; il diritto rimane scritto, ma non può essere fatto valere.
La differenza è che negli States il conflitto si è spostato con forza sul terreno dell’indennizzo costituzionale. Da noi, invece, il proprietario è stato spesso trattato come un soggetto da sopportare, non da tutelare. Si è parlato molto della condizione degli inquilini e molto poco di chi, senza essere un grande fondo immobiliare, viveva del reddito del proprio appartamento, pagava mutui, tasse, manutenzioni, spese condominiali e lavori obbligatori. Si è dimenticato che dietro la parola “proprietario” non c’è necessariamente un potere forte, ma spesso una famiglia, un pensionato, un piccolo risparmiatore, un cittadino che ha investito nel mattone ciò che aveva accumulato in una vita di lavoro.
Il danno prodotto da queste misure non si esaurisce nel periodo emergenziale. L’articolo del citato Washington Post segnala un effetto che dovrebbe far riflettere anche l’Italia: molti proprietari americani, dopo la moratoria, hanno irrigidito i controlli sugli aspiranti inquilini, ridotto la propensione al rischio e preferito lasciare vuote alcune unità piuttosto che affidarle a soggetti ritenuti poco affidabili. È la conseguenza prevedibile di ogni compressione autoritaria del contratto. Se il proprietario sa che, in caso di morosità, potrà restare bloccato per mesi o anni, selezionerà di più. E chi pagherà il prezzo finale? Proprio gli inquilini più fragili, quelli con redditi incerti, lavori discontinui, garanzie deboli.
È la solita eterogenesi dei fini. Una politica pensata per proteggere i più deboli finisce per restringere l’offerta abitativa, aumentare la diffidenza, spingere i piccoli proprietari fuori dal mercato e lasciare spazio solo a operatori più strutturati, capaci di assorbire rischi, costi legali e ritardi. In questo senso, il blocco degli sfratti non è stato soltanto una misura emergenziale: è stato un segnale culturale. Ha detto ai proprietari che il loro diritto può essere sospeso quando la politica lo ritiene utile. E i mercati, a differenza dei governi, hanno memoria.
Il Belpaese dovrebbe imparare molto da questa causa americana. Ogni volta che si discute di casa, affitti, sfratti, canoni, emergenza abitativa, si ripete lo stesso errore: si interviene sul sintomo e si ignora la causa. Si colpisce il proprietario invece di aumentare l’offerta. Si irrigidiscono le regole anziché rendere più semplice costruire, affittare, recuperare immobili, stipulare contratti, eseguire provvedimenti. Si confonde la tutela sociale con la compressione della proprietà. Ma una società che indebolisce la proprietà non protegge i deboli: distrugge il principale presidio diffuso di autonomia, responsabilità e sicurezza economica.
La pandemia è finita, la lezione resta. Le emergenze passano; i precedenti rimangono. Se ogni crisi autorizza lo Stato a sospendere i contratti, congelare i diritti e trasferire costi privati senza indennizzo, allora la proprietà diventa precaria, l’affitto diventa rischioso, l’investimento diventa sospetto. E quando il proprietario arretra, non cresce la protezione sociale: cresce la scarsità.
La casa non si difende punendo chi la offre. Si difende restituendo certezza ai contratti, rispetto alla proprietà e responsabilità a chi decide le politiche pubbliche.
Aggiornato il 06 maggio 2026 alle ore 12:59
