La riduzione del gettito dalla tassa piatta sugli affitti non è un fallimento, è invece il segnale di un sistema fiscale che continua a ostacolare il mercato
Nel 2025 il gettito della cedolare secca sugli affitti – la tassa piatta al 21 per cento e al 10 per cento – è sceso del 2,2 per cento, arrestandosi a 4,69 miliardi dopo anni di crescita ininterrotta. È il primo arretramento dal 2011, ma ciò è apparso sufficiente per parlare di anomalie, di criticità, e addirittura di interventi correttivi. Senonché, il punto non è il segno meno nei conti pubblici: è capire piuttosto perché anche uno dei pochi strumenti relativamente semplici del sistema fiscale italiano finisca per perdere slancio in un contesto che resta profondamente ostile alla libertà contrattuale e, in definitiva, al mercato.
Per oltre un decennio, la cedolare ha funzionato, e ciò è successo perché ha introdotto una regola chiara: meno imposte opache, adempimenti e spazio per interpretazioni arbitrarie. Non a caso milioni di proprietari vi hanno aderito. Non per spirito civico, però, quanto perché conveniva. Non è un caso. Come ha scritto Ludwig von Mises, riprendendo Adam Smith: “Ogni uomo nel servire sé stesso serve necessariamente l’interesse di altri”. Il gettito è pertanto cresciuto come effetto della libertà lasciata ai contraenti, non in dipendenza della pressione fiscale. Ed è proprio questa dinamica che oggi si continua a ignorare, leggendo ora variazione come un problema da emendare invece che come un segnale da comprendere.
Oggi, invece, si torna a ragionare nel modo più sbagliato possibile: si guarda al calo di circa cento milioni come a un’anomalia da correggere. Ma cosa si dovrebbe correggere, esattamente? Il fatto che alcuni proprietari abbiano scelto altre forme contrattuali? O che il mercato degli affitti brevi abbia subito variazioni? Pretendere di governare tali fenomeni con aggiustamenti fiscali significa ignorare la natura stessa del mercato, fatto di decisioni individuali, informazioni disperse e adattamenti continui. Perché, come è stato osservato dal medesimo scienziato austriaco, “anche se nessuno dà ordini, le persone agiscono naturalmente in modo tale che le loro azioni portino ai frutti della produzione”.
In argomento, il nodo dell’inquilino-impresa è emblematico. Da quasi quindici anni l’amministrazione finanziaria nega l’accesso alla cedolare in questi casi, senza una vera ragione economica, oltre che giuridica. Si tratta di una distinzione puramente formale, che nulla ha a che vedere con la sostanza del rapporto locativo. Le recenti pronunce della Cassazione hanno iniziato a incrinare siffatta impostazione, ma è significativo che sia stato necessario arrivare fino alle Sezioni Unite per chiarire una questione che non dovrebbe nemmeno esistere. È il segno di un sistema che crea problemi per poi tentare di risolverli.
Lo stesso schema si ripete nelle mille complicazioni operative: obblighi di comunicazione rigidi e talvolta inutili, termini perentori che non ammettono errori, divieti privi di logica come quello relativo agli immobili condominiali. Ogni dettaglio burocratico introduce un costo, un rischio, una possibile rinuncia. E ogni rinuncia si traduce in minore offerta abitativa. Non è un caso se, accanto alla diffusione della cedolare, persistono sacche di irregolarità o di sottoutilizzo degli immobili.
Ancora più indicativa è la questione dei contratti a canone concordato. L’idea di estendere l’aliquota ridotta del 10 per cento a tutto il territorio nazionale viene spesso trattata come una concessione. In realtà, è il contrario: rappresenterebbe una rimozione di ostacoli. Meno tasse significano più convenienza a mettere a reddito gli immobili, più contratti registrati, più offerta disponibile. Il mercato non ha bisogno di incentivi selettivi, ha necessità di regole semplici e generali.
Il vero punto, dunque, è un altro. La cedolare secca non è “troppo debole”, è invece troppo limitata. È un’eccezione dentro un sistema che continua a essere fondato su progressività opaca, adempimenti complessi e interpretazioni mutevoli. Finché resterà un’isola, sarà inevitabilmente circondata da contraddizioni.
Un approccio coerente imporrebbe una scelta più radicale: eliminare le distinzioni artificiali, estendere il regime a tutte le locazioni, ridurre al minimo gli adempimenti e rendere il prelievo stabile nel tempo. Non per favorire qualcuno, ma per togliere di mezzo un ostacolo. Perché ogni volta che il fisco arretra, il mercato si espande.
Il calo del gettito non è un problema da correggere, rappresenta un promemoria. Ricorda che la ricchezza non nasce dall’imposizione, bensì dall’iniziativa individuale. E che ogni tentativo di dirigere dall’alto un sistema complesso come quello abitativo produce esattamente l’effetto opposto: meno offerta, più incertezza, prezzi più alti.
Continuare a inseguire il gettito significa in definitiva restare prigionieri di una logica miope. Liberare davvero il mercato degli affitti richiede invece una scelta chiara: smettere di considerare chi affitta come un soggetto da controllare e iniziare a riconoscerlo per ciò che è, un protagonista dell’offerta abitativa. Solo allora, e non prima, anche i numeri torneranno a crescere.
In questa prospettiva, l’idea di una cosiddetta “liberalizzazione controllata” di cui alla legge n. 431/98, mediante gli accordi territoriali, si rivela per ciò che è: un compromesso apparente che conserva intatta la logica dell’intervento. Non basta allentare qualche vincolo se si continua a pretendere di orientare dall’alto contratti, canoni e condizioni. Una libertà delimitata non è libertà, è regolazione travestita. Ed è proprio questa ambiguità a produrre gli effetti che si vorrebbero evitare: meno offerta, più incertezza, maggiore rigidità. L’unica via coerente è una liberalizzazione piena, senza eccezioni né regimi speciali: lasciare che i prezzi riflettano le condizioni reali, che i contratti si formino liberamente e che l’iniziativa individuale torni a essere il motore dell’offerta. Tutto il resto non è soluzione, è amministrazione della scarsità.
Aggiornato il 01 aprile 2026 alle ore 11:00
