La legge sull’equo canone continua a limitare la libertà dei proprietari: se vendi un immobile affittato, lo Stato stabilisce chi ha il diritto di comprarlo prima e persino di sostituirsi all’acquirente.
C’è qualcosa di profondamente rivelatore nella disciplina italiana della prelazione negli immobili locati. Quando un proprietario decide di vendere un bene affittato, la legge stabilisce che l’inquilino debba avere la precedenza nell’acquisto. Non è una scelta delle parti, né nasce da un contratto, e neppure deriva da un accordo. È un obbligo imposto dall’ordinamento.
La recente ordinanza n. 2282 del 4 febbraio 2026 della Corte di Cassazione si muove dentro questo quadro. La stessa afferma che, se il proprietario vende senza avvisare l’inquilino – la cosiddetta denuntiatio prevista dalla vecchia legge n. 392 del 1978 (c.d. dell’equo canone) – il conduttore non può ottenere automaticamente il trasferimento dell’immobile, ossia non può chiedere subito al giudice che la casa venga data direttamente a lui. Può però esercitare il diritto di riscatto dopo la vendita e sostituirsi all’acquirente.
Sul piano tecnico formale la decisione è lineare. Ma la questione vera non è giuridica, è invece culturale ed economica. Perché una legge dovrebbe stabilire chi ha il diritto di comprare un bene privato prima di un altro? Perché lo Stato dovrebbe intervenire nella libertà di scambio tra due individui che intendono concludere una compravendita?
La risposta sta nella visione del mondo che ha dominato, e continua ancora a dominare, la politica abitativa italiana da decenni: l’idea che la proprietà immobiliare sia qualcosa da dirigere, correggere e controllare. Non un diritto, ma una funzione sociale da amministrare.
La legge sull’equo canone del 1978, nata dopo una lunga attività preparatoria a ogni livello, ha rappresentato il momento più alto di questa impostazione. L’obiettivo era semplice: pianificare il mercato degli affitti. Stabilendo ogni cosa, quanto dovessero costare le locazioni, come dovessero essere gestiti i rapporti tra proprietari e inquilini, chi dovesse avere priorità nell’acquisto degli immobili, quanto doveva durare un contratto e via dicendo. Il risultato è stato esattamente quello che la teoria economica aveva ampiamente sempre previsto. Quando il potere politico tenta di governare il mercato immobiliare, l’offerta scompare. Gli appartamenti vengono ritirati dal mercato, gli immobili si deteriorano, gli investimenti si fermano, il contenzioso esplode. Il mercato nero prospera e le città si svuotano di abitazioni disponibili.
Non è un mistero. È il funzionamento elementare dei sistemi sociali.
Il mercato delle locazioni è un ordine spontaneo: milioni di individui che prendono decisioni autonome, guidati da informazioni disperse che nessuna autorità centrale può possedere. I prezzi, i contratti, le scelte di investimento nascono da questa rete di interazioni. Quando la politica interviene per “correggere” il sistema, distrugge proprio quel meccanismo di coordinamento.
La prelazione legale è uno dei tanti strumenti attraverso cui il potere pubblico si inserisce in siffatto processo. Non è un intervento spettacolare, nazionalizzazione, o un’espropriazione. È qualcosa di più sottile: una limitazione progressiva del diritto di disporre della proprietà. Infatti, non si toglie formalmente il bene al proprietario, si stabilisce però che non può venderlo liberamente.
Questo tipo di interventi ha sempre lo stesso effetto: ridurre gli incentivi a investire negli immobili destinati alla locazione. Se vendere diventa più complicato, se affittare diventa più rischioso, se il rapporto con l’inquilino è circondato da obblighi e preferenze imposte dalla legge, la scelta più razionale diventa una sola: non entrare nel mercato. È esattamente ciò che sta accadendo in Italia (e in realtà in molte altre parti del mondo).
Negli anni le politiche pubbliche hanno moltiplicato vincoli, controlli e registri. Gli affitti brevi sono diventati un bersaglio politico permanente. I proprietari sono sottoposti a nuovi obblighi amministrativi e fiscali. Periodicamente riaffiorano proposte di controllo dei canoni o di nuove regolazioni del mercato.
Ogni intervento viene presentato come una misura per “proteggere gli inquilini”. Il risultato reale è sempre lo stesso: meno case disponibili. Quando si riduce la libertà di usare la proprietà, si riduce inevitabilmente anche l’offerta di quella proprietà sul mercato.
Del resto, le città europee che oggi soffrono le crisi abitative più gravi sono proprio quelle che hanno introdotto le regolazioni più invasive sugli affitti. Berlino, Parigi, Barcellona sono esempi emblematici di come il dirigismo immobiliare finisca per produrre scarsità artificiale. In Italia si continua invece a ragionare come se il problema fosse opposto: come se il mercato fosse troppo libero. La verità è che il mercato degli affitti italiano è uno dei più regolati d’Europa. E ogni nuova norma aggiunge un ulteriore livello di incertezza.
La decisione della Cassazione non cambia questa realtà. Si limita ad applicare una legge nata quasi mezzo secolo fa, quando si credeva davvero che il mercato immobiliare potesse essere amministrato come un servizio pubblico. Il punto non è quindi la sentenza. È piuttosto l’idea che continua a sopravvivere dietro queste norme: la convinzione che la proprietà debba essere subordinata agli obiettivi della politica.
Finché questa visione non verrà abbandonata, ogni riforma resterà superficiale. Il mercato degli affitti non ha bisogno di nuovi controlli, di nuovi registri o di nuove preferenze legali. Ha bisogno esattamente dell’opposto: libertà di contratto, libertà di investimento e libertà di disporre della proprietà. Solo quando queste condizioni vengono ristabilite l’offerta torna a crescere e le abitazioni tornano disponibili. Tutto il resto è soltanto un altro tentativo di governare con la legge ciò che può funzionare soltanto attraverso la libertà.
Aggiornato il 06 marzo 2026 alle ore 10:40
