La stretta sugli affitti brevi impedisce a milioni di dipendenti pubblici e professionisti di locare i propri immobili. Il titolo resta al proprietario, ma la decisione su come usarlo passa ormai dal potere politico.
C’è un confine invisibile che separa il possesso formale dalla disponibilità reale. E la recente stretta sugli affitti brevi lo rende evidente: puoi essere proprietario di tre appartamenti, non sei però libero di usarli come ritieni opportuno. Puoi averli acquistati, mantenuti, ristrutturati e pagati con redditi già tassati, ma nel momento in cui decidi di affittarli per brevi periodi, il potere pubblico interviene e ridefinisce la natura stessa di ciò che possiedi.
Il punto di svolta è contenuto nella legge di Bilancio 2026, che ha abbassato da cinque a tre immobili la soglia oltre la quale l’attività di locazione breve viene automaticamente considerata imprenditoriale, imponendo l’apertura della partita Iva. Come riportato di recente da Il Sole 24 Ore, questa modifica coinvolge oltre tre milioni di persone, tra dipendenti pubblici e professionisti, molti dei quali si trovano ora in una condizione paradossale: per legge non possono esercitare attività d’impresa e, dunque, non possono più affittare liberamente i propri immobili in forma breve.
Non si tratta di un dettaglio tecnico. È una trasformazione sostanziale del rapporto tra individuo e proprietà. La casa, infatti, non è più un bene disponibile, è una funzione subordinata a una qualificazione amministrativa. Non conta ciò che fai, è importante come l’autorità decide di classificare ciò che fai. E quella classificazione produce divieti, incompatibilità, sanzioni.
Il caso dei dipendenti pubblici è emblematico. Se lavorano a tempo pieno, non possono svolgere attività imprenditoriali. Ma ora, affittare tre appartamenti equivale automaticamente a farlo. Non perché sia cambiata la loro attività o perché abbiano aperto un ufficio o assunto personale, quanto perché è cambiata la definizione legale della stessa. Il risultato è che l’individuo deve scegliere: o il lavoro o la disponibilità dei propri beni. Non è una scelta economica, è un’imposizione normativa.
Lo stesso vale per avvocati, commercialisti e notai, categorie per le quali la legge stabilisce l’incompatibilità con l’esercizio dell’impresa commerciale. La conseguenza è che un professionista può possedere immobili, ma non può utilizzarli in un certo modo. Non perché danneggi qualcuno. Neppure perché violi un diritto altrui. Ma perché una presunzione legale trasforma un atto di gestione patrimoniale in un’attività vietata.
Questa presunzione è il cuore del problema. Non si valuta la realtà concreta, né si osserva come l’attività viene svolta. Si stabilisce a priori che, oltre una certa soglia, essa diventa qualcos’altro. È un passaggio decisivo: non è più l’individuo a definire l’uso dei propri beni, è invece la norma a definirne la natura, con effetti che possono arrivare fino all’impossibilità di esercitarlo.
Il processo indicato segue una traiettoria precisa. Il controllo sulla proprietà avanza attraverso la ridefinizione delle sue condizioni d’uso. Il titolo resta al proprietario, ma la disponibilità passa attraverso categorie stabilite dall’autorità. È la qualificazione giuridica a operare la trasformazione: una scelta individuale diventa un’attività subordinata.
Così la proprietà cambia natura. Da diritto pieno diventa facoltà condizionata. Il punto di partenza diventa l’autorizzazione. Lo spazio dell’iniziativa si restringe fino a coincidere con ciò che è consentito. Rimane il titolo. Si riduce la libertà di usarlo.
Si dirà che si tratta di esigenze fiscali o di equità. Ebbene, siffatta spiegazione ignora un aspetto essenziale: la proprietà è il principale strumento attraverso cui gli individui affrontano l’incertezza. In un contesto economico instabile, la possibilità di utilizzare un immobile per generare reddito rappresenta una forma di protezione, di adattamento, di autonomia. Limitarla significa ridurre la capacità delle persone di reagire ai cambiamenti.
Non è un caso che, negli ultimi anni, la locazione breve abbia rappresentato per molti una risposta a redditi stagnanti, carriere discontinue, pensioni insufficienti. Non una speculazione, piuttosto un’integrazione. Che non riflette un privilegio, quanto una condivisibile strategia di sopravvivenza economica.
Impedire questa possibilità non elimina un problema. Semplicemente lo sposta. Trasferisce il rischio dall’individuo alla sua condizione personale, rendendolo più dipendente da fonti di reddito che non controlla.
C’è poi un effetto più profondo, meno visibile ma più duraturo. Quando la proprietà perde la sua disponibilità, viene meno la sua funzione economica. Diventa un bene statico, non uno strumento dinamico. Non serve più ad adattarsi, bensì solo a esistere.
La storia economica mostra che la prosperità emerge dove gli individui possono liberamente utilizzare le proprie risorse, modificarne l’impiego, sperimentare soluzioni diverse. Ogni rigidità imposta dall’esterno riduce questa capacità di scoperta. Ogni vincolo amministrativo sostituisce una decisione individuale con una classificazione generale, che non può tenere conto delle circostanze concrete.
Nel caso degli affitti brevi, tutto ciò significa impedire a milioni di persone di fare ciò che fino a ieri era perfettamente lecito, senza che sia cambiata la realtà economica, ma solo la sua definizione legale.
Il punto, allora, non riguarda il turismo né il fisco. Non riguarda neppure le incompatibilità professionali. Riguarda la natura stessa della proprietà. Perché quando qualcuno può dirti come non puoi usare ciò che è tuo, essa smette di essere un diritto e diventa una concessione. Con la conseguenza che diventando tale, la libertà economica non scompare improvvisamente, si restringe. Un passo alla volta, una definizione alla volta, una soglia alla volta. Fino al punto in cui resta solo il titolo. Ma non più la libertà di usarlo.
Aggiornato il 27 febbraio 2026 alle ore 09:43
