Si accusa il mercato per non vedere che la crisi abitativa, negli Stati Uniti come altrove, nasce da divieti, pianificazione rigida e un potere pubblico che produce scarsità invece di eliminarla.
Negli Stati Uniti è iniziata la stessa caccia al colpevole che conosciamo in Europa: la colpa degli affitti troppo alti viene attribuita a BlackRock, ai fondi e a un manipolo di investitori che, numeri alla mano, hanno un peso marginale. Anche lì ci si rifiuta di vedere la realtà più banale: la crisi abitativa americana è il prodotto diretto di interventi politici che bloccano l’offerta e alterano il funzionamento stesso del mercato. È molto più semplice individuare un bersaglio comodo che ammettere il fallimento delle regole pubbliche.
Come ricorda il ricercatore Diyar Kasymov nel suo approfondimento pubblicato dal Mises Institute, i dati raccontano un’altra storia: negli Usa solo il 3 per cento degli immobili in affitto è controllato da investitori istituzionali. Troppo poco per muovere un mercato enorme, abbastanza tuttavia per alimentare una narrativa politica rassicurante, quella che suggerisce di frenare il mercato e “guidare” i prezzi, evitando di guardare alle responsabilità che derivano dalle regole già in vigore. In altre parole, ci si concentra sul dito e non sulla luna: il problema non è chi acquista, ma ciò che la normativa impedisce di costruire.
In realtà, dovrebbe essere ormai evidente che il vero motore dei prezzi alti è la scarsità artificiale creata da decenni di misure controproducenti. Il controllo degli affitti, sostenuto da una parte crescente della politica newyorkese, ha distrutto l’incentivo a edificare nuove unità abitative. E anche su questo punto l’analisi del già menzionato studioso è inequivocabile: a Berkeley e Santa Monica, dopo l’introduzione dei blocchi, l’offerta è crollata; a St. Paul l’edilizia è precipitata dell’80 per cento in un solo anno. Con prezzi amministrati e margini compressi, nessun costruttore rischia. E senza rischio non nasce nessuna casa. È la stessa dinamica che si osserva ovunque si scelga di governare il mercato a colpi di divieti invece di lasciarlo rispondere alla domanda.
Il caso di Buenos Aires – dove il controllo degli affitti ha fatto esplodere i prezzi e dove la loro abolizione, decisa dal premier Milei già nel dicembre 2023, ha moltiplicato l’offerta – è un monito che negli Usa, e neppure in Europa, nessuno vuole ascoltare. A New York, città simbolo di un dinamismo che oggi sopravvive solo a parole, si preferisce puntare il dito sugli “speculatori” invece di guardare al proprio passato: nel 1920 Manhattan aveva la massima densità di popolazione della sua storia. Poi sono arrivate le prime grandi regolamentazioni edilizie. Da allora la densità è precipitata del 33 per cento, e la città non ha più recuperato abitanti né vitalità. Il risultato è una metropoli che si frammenta, incapace di accogliere nuove famiglie e nuovi lavoratori, mentre i costi continuano a salire.
Gli Stati Uniti, come ancora evidenzia Kasymov, offrono però un controesempio rivelatore: Dallas. Nella città texana, la normativa urbanistica è snella, gli ostacoli minimi, la costruzione agevole. Risultato: affitti in calo del 10 per cento dal 2022, proprio negli anni in cui milioni di americani migravano da stati iper-regolamentati come la California. Dove la politica non soffoca l’iniziativa, l’offerta risponde e i prezzi si stabilizzano. Lo stesso vale per alcune città del Sud e del Midwest, che hanno scelto di non trasformare la pianificazione urbana in un sistema punitivo. La differenza tra proibire e permettere si misura direttamente nei costi che affrontano gli affittuari.
Il paradosso americano è tutto qui: un Paese che si percepisce aperto e dinamico ha uno dei regimi urbanistici più restrittivi al mondo nelle sue aree metropolitane principali. In molte città, per costruire un palazzo o riconvertire un edificio servono mesi – talvolta anni – di permessi, consultazioni, pareri e votazioni che danno ai residenti esistenti un potere di veto mai visto altrove. È l’architettura istituzionale della scarsità: un sistema che incentiva a bloccare i progetti perché l’aumento dell’offerta potrebbe “deprezzare” le case di chi già abita lì. Si crea così una prigione regolatoria che avvantaggia chi possiede e penalizza chi cerca una casa.
Questa è la radice della crisi. Non i fondi o le aziende, né tantomeno gli “squali della finanza”. Il vero ostacolo è un potere pubblico che non sa rinunciare al controllo e che promette accessibilità per decreto invece di permettere che nasca dall’abbondanza. Ed è una dinamica che non riguarda solo gli Stati Uniti: in Europa – e ancora di più in Italia – la diffidenza verso l’iniziativa privata, unita a vincoli urbanistici rigidi e a una fiscalità punitiva, ha prodotto città bloccate e un’offerta soffocata prima ancora che la domanda si manifestasse.
Nel Vecchio Continente la scarsità non è affatto un destino: è il prodotto di sistemi di pianificazione che hanno sostituito le decisioni individuali con schemi rigidi, alimentati da iter autorizzativi interminabili e da veti locali capaci di bloccare qualsiasi trasformazione. Berlino con il “Mietendeckel”, Barcellona con la stretta sugli affitti brevi, Parigi con la cronica mancanza di nuove costruzioni mostrano la stessa dinamica. L’Italia, ovviamente, non fa eccezione: città come Roma, Milano, Firenze, Napoli e Bologna sono soffocate da vincoli sempre più invasivi sull’uso della proprietà. In buona sostanza, il nostro Paese replica il modello europeo, aggravandolo con imposte elevate, burocrazia ostile e conflitti di competenza che trasformano ogni intervento in un percorso a ostacoli.
L’evidenza è schiacciante: dove si lascia spazio all’iniziativa, i prezzi tendono a stabilizzarsi; dove si intralciano sviluppo, investimento e uso della proprietà, i costi esplodono. Nessun decreto può rendere economico un bene che non esiste, né una regolazione può sostituire la capacità diffusa di creare valore.
La crisi immobiliare americana – come quella europea – non è una fatalità, è invece il prodotto di un ambiente ostile alla spontaneità sociale e favorevole alla stagnazione.
E non se ne uscirà finché non si accetterà l’unica verità scomoda messa in luce nell’articolo in commento: l’accessibilità non nasce dal controllo, ma dall’abbondanza. E l’abbondanza deriva da un ecosistema che permette di costruire, investire, riconvertire, innovare. Solo riducendo ostacoli e divieti, e non moltiplicandoli, le case torneranno davvero accessibili.
Aggiornato il 13 gennaio 2026 alle ore 12:12
