Dopo anni di stallo, il mercato degli affitti in Argentina registra un vero e proprio rilancio, grazie alla liberalizzazione voluta dal premier Javier Milei
A un anno dall’abrogazione della Legge sugli affitti in Argentina, voluta dal presidente Javier Milei con il Decreto di necessità e urgenza (Dnu) numero 70/2023, con il quale ha restituito libertà contrattuale ai cittadini, il bilancio che si può trarre è senz’altro positivo: il mercato degli affitti, liberato dai vincoli e dalle restrizioni che per anni avevano limitato la libertà di proprietari e inquilini, ha trovato nuova linfa ed è ripartito senza sosta, segnando numeri inimmaginabili sino a qualche tempo fa. Prima dell’intervento, il mercato era infatti in stallo, imbrigliato da un esteso reticolato di obblighi, oneri e divieti, essenzialmente a carico dei proprietari, come ad esempio quelli relativi alla durata triennale dei contratti e all’indicizzazione dei canoni all’Indice dei contratti di locazione (Icl), che li avevano costretti a ritirare i propri immobili e, di conseguenza, a ridurre l’offerta.
Con il decreto di fine 2023, la situazione si è ribaltata. Proprietari e inquilini negoziano liberamente la durata e le condizioni dei contratti. La maggior parte degli accordi viene stipulata in pesos, con adeguamenti trimestrali o quadrimestrali indicizzati all’inflazione. La flessibilità ha permesso a molti di trovare soluzioni adatte alle loro esigenze. Tutto ciò ha prodotto un aumento del 190 per cento, soprattutto a Buenos Aires, dell’offerta di appartamenti in affitto, come è confermato dalla stampa specializzata e, tra gli altri, dall’Indice di offerta immobiliare di Maure Inmobiliaria. In base ai dati rilevati, il numero di appartamenti disponibili è cresciuto vertiginosamente, portando maggiore concorrenza e abbassando i prezzi relativi. Per la prima volta in cinque anni, inoltre, gli affitti sono aumentati a un ritmo inferiore rispetto all’inflazione: nel 2024, infatti, i canoni sono cresciuti del 64,4 per cento, contro un’inflazione del 112 per cento.
Secondo quanto riportato dal quotidiano La Nación, il nuovo scenario ha permesso agli inquilini di trovare appartamenti a prezzi più contenuti rispetto agli anni precedenti, mostrando così come la libertà di stabilire accordi abbia persino ridotto i conflitti, creando un clima di maggiore fiducia tra proprietari e affittuari. Altro aspetto importante riguarda il tempo medio di permanenza degli immobili sul mercato: prima della riforma, molti appartamenti rimanevano sfitti per mesi, a causa delle condizioni contrattuali imposte dalla legge precedente. Oggi, grazie alla liberalizzazione, i tempi di affitto si sono ridotti notevolmente, favorendo una rotazione più dinamica degli immobili disponibili. Anche il settore degli affitti brevi ha beneficiato del mutato clima legislativo, registrando un’espansione notevole. Piattaforme come Airbnb hanno tratto beneficio dalla nuova normativa, rendendo più semplice per i proprietari mettere a disposizione i loro immobili per soggiorni temporanei. Questa tendenza ha contribuito anche alla ripresa del turismo urbano, portando benefici a intere comunità locali.
Un ulteriore esempio positivo è senza dubbio rappresentato dalla riduzione dei contratti in dollari, favorita dalla stabilità economica del Paese. Essa ha reso possibile un ritorno al peso come valuta principale nelle locazioni, riducendo le pressioni legate alle fluttuazioni valutarie. Il cambiamento indicato ha pure reso il mercato più prevedibile e meno soggetto a shock esterni. La liberalizzazione ha pure incentivato il ritorno dei giovani sul mercato degli affitti, poiché le nuove condizioni hanno permesso a molti di trovare soluzioni abitative adeguate a costi più accessibili. Si tratta di un segnale importante, che dimostra come le politiche liberali possano avere un impatto positivo anche sulle generazioni future. Un effetto significativo ha inoltre riguardato le controversie legali tra proprietari e inquilini, che si sono significativamente ridotte, avendo ora le parti la possibilità di negoziare liberamente e di eliminare contrasti e incomprensioni.
Alla luce di quanto evidenziato, è innegabile che la riforma del mercato degli affitti in Argentina rappresenti un esempio lampante di come la libertà economica possa generare effetti virtuosi in breve tempo. Rimuovere le pesanti regolamentazioni imposte dallo Stato ha permesso a proprietari e inquilini di riappropriarsi di un diritto fondamentale: quello di decidere autonomamente le condizioni dei propri contratti. Tale rinnovata libertà ha creato un mercato più dinamico, flessibile e competitivo, in grado di adattarsi meglio alle esigenze di entrambe le parti, favorendo un equilibrio naturale tra domanda e offerta che le leggi dirigiste avevano soffocato per anni.
Sotto un diverso aspetto, la storia del mercato immobiliare del Paese sudamericano conferma ciò che pensatori come Ludwig von Mises e Friedrich A. von Hayek hanno sempre sostenuto: le ingerenze statali, pur apparentemente giustificate da presunti fini sociali, finiscono per produrre effetti contrari a quelli desiderati, creando scarsità, conflitti e inefficienze. Al contrario, liberare il mercato significa liberare energie, stimolare la fiducia e consentire agli individui di perseguire il proprio interesse personale in modo pacifico e produttivo. L’esperienza argentina è pertanto una pagina importante nella storia del diritto e, nel contempo, una lezione di libertà che dovrebbe far riflettere chiunque proponga controlli sui prezzi o interventi statali nel mercato immobiliare. La libertà contrattuale non solo ha portato benefici economici immediati, ma ha anche migliorato le relazioni sociali tra proprietari e inquilini, dimostrando che, quando si lascia spazio alla responsabilità individuale, si riducono i conflitti e si creano soluzioni migliori per tutti. Questa è la dimostrazione che la giustizia sociale, quella vera e non il miraggio da molti inseguito, si realizza unicamente attraverso il rispetto della proprietà privata e della libertà economica, non tramite l’imposizione coercitiva dello Stato.
Come ha scritto Walter Block: “Se i padroni di casa tentassero di aumentare gli affitti senza che si presentasse una scarsità di alloggi, troverebbero difficoltà a tenere affittati i loro appartamenti, perché sia i vecchi che i nuovi inquilini verrebbero tentati dai prezzi relativamente più bassi chiesti altrove. È dunque specioso affermare che i proprietari possano chiedere quello che vogliono. Chiedono la cifra che il mercato può sostenere, come fanno tutti”. In precedenza, anche Luigi Einaudi aveva già messo in guardia contro i rischi delle regolamentazioni eccessive: “In un mercato libero nessuno fa quel che vuole, né i produttori, né i consumatori. I proprietari non possono fare quel che vogliono. Devono ubbidire al mercato”.
Aggiornato il 13 gennaio 2025 alle ore 16:34
