Le politiche di controllo degli affitti stanno distruggendo il mercato immobiliare in Portogallo, ma una petizione potrebbe finalmente portare a un cambiamento
Il Portogallo sta affrontando una crisi immobiliare senza precedenti. Migliaia di proprietari sono penalizzati e soprattutto costretti a ricevere canoni di locazione irrisori a causa di una legislazione vincolistica ormai superata, che ha messo in ginocchio il mercato immobiliare. A Lisbona, circa 151mila proprietari devono accettare affitti che variano dai 20 ai 50 euro al mese, cifre che non solo sono ridicole rispetto al valore di mercato, ma che non permettono nemmeno di coprire le spese minime di manutenzione degli immobili. Nonostante le promesse elettorali del nuovo governo guidato da Luís Montenegro, insediatosi lo scorso aprile, finora non è stata intrapresa alcuna azione concreta per abrogare siffatta normativa obsoleta, lasciando così i proprietari in una situazione sempre più difficile. Peraltro, durante la campagna elettorale, il medesimo premier aveva assicurato che avrebbe eliminato le restrizioni ma, mesi dopo l’insediamento, non si è ancora visto alcun provvedimento in tal senso.
In presenza di tale drammatica situazione, l’Alp, l’Associazione della proprietà immobiliare portoghese, aderente all’Uipi (Unione internazionale della proprietà immobiliare), ha preso l’iniziativa e ha lanciato una petizione pubblica per portare la questione all’attenzione del Parlamento. L’obiettivo è chiaro: abolire il regime vincolistico che sta soffocando il mercato immobiliare e consentire ai proprietari di riscuotere affitti adeguati al reale valore di mercato. La petizione, in meno di una settimana, ha già raccolto oltre tremila firme, ma per poter essere discussa in una sessione plenaria dell’Assemblea legislativa sono necessarie almeno 7.500 sottoscrizioni. L’Alp ha chiesto anche il supporto di altre organizzazioni aderenti all’Uipi, tra cui la Confedilizia in Italia, per conseguire l’indicato obiettivo. Per sottoscrivere la petizione è necessario allegare un documento d’identità.
Quanto prima descritto ricorda casi simili in altre città del mondo dove il controllo degli affitti ha prodotto effetti devastanti. A New York, Berlino, San Francisco e Stoccolma, per citare solo alcuni esempi, politiche di identico tenore hanno portato a una drastica riduzione dell’offerta di abitazioni, disincentivando gli investimenti e peggiorando la qualità delle unità immobiliari. Come del resto preconizzato dall’economista svedese Assar Lindbeck, per il quale il controllo degli affitti rappresenta “una delle forme più efficaci di distruzione di una città, a parte i bombardamenti”, rimarcando così l’impatto devastante delle richiamate politiche sulle infrastrutture urbane. Nel caso di New York, in particolare, il Rent Control introdotto nel 1943 ha ridotto drasticamente l’offerta di abitazioni poiché molti proprietari hanno preferito ritirare i loro immobili dal mercato piuttosto che affittarli a prezzi artificialmente bassi. Il risultato è stato un degrado progressivo delle proprietà e una scarsità cronica di alloggi disponibili. Anche Berlino ha vissuto un’esperienza simile: nel 2020 ha imposto un rigido congelamento degli affitti per contrastare l’aumento dei prezzi immobiliari. Tuttavia, la misura ha avuto un effetto boomerang, portando molti proprietari a smettere di affittare o vendere le proprie proprietà, riducendo ulteriormente l’offerta. Alla fine, nel 2021, la Corte Costituzionale tedesca ha dichiarato incostituzionale il provvedimento.
In Svezia, e in particolare a Stoccolma, le rigide regolamentazioni sugli affitti hanno creato un mercato immobiliare parallelo, dove gli affitti vengono illegalmente venduti a prezzi maggiorati. Anche in questo caso, l’intervento statale ha soffocato il mercato, creando una cronica scarsità di alloggi e lunghe liste di attesa per le case a prezzi calmierati. San Francisco, poi, ha subito effetti simili: uno studio della Stanford University ha rilevato che il controllo degli affitti ha ridotto l’offerta del 15 per cento, poiché i proprietari hanno preferito vendere o convertire i loro immobili in affitti a breve termine, per evitare le restrizioni. Anche qui, le misure progettate per proteggere gli inquilini li hanno danneggiati e hanno aggravato la crisi. L’Argentina, invece, offre un esempio positivo di come la liberalizzazione del mercato possa risolvere la crisi abitativa. Sotto la presidenza di Javier Milei, eletto nel 2023, il Paese ha abolito il controllo degli affitti e introdotto riforme volte a stimolare gli investimenti nel settore immobiliare. Il risultato è stato un considerevole aumento dell’offerta di alloggi e una riduzione dei prezzi, poiché i proprietari sono stati incentivati a mettere in affitto le loro proprietà. L’esperienza argentina dimostra che, con la giusta combinazione di deregolamentazione e incentivi fiscali, un mercato immobiliare può prosperare. Ritornando al Portogallo, vi è da rilevare che Lisbona non è l’unica città a soffrire per la crisi degli affitti. A Porto, i prezzi degli affitti sono aumentati del 37 per cento solo nel 2022, spingendo molti residenti a trasferirsi nelle periferie per trovare alloggi più abbordabili. Anche Faro e Coimbra stanno affrontando una crescente difficoltà nell’offrire abitazioni a prezzi contenuti, mentre la crescente domanda da parte di nuovi acquirenti, spesso provenienti dall’estero, ha contribuito a far lievitare i prezzi degli immobili.
Queste dinamiche hanno innescato un processo di “gentrificazione”, con i residenti locali che hanno abbandonato i quartieri centrali, rimpiazzati da affittuari temporanei e turisti, attratti dalle piattaforme di affitti brevi come Airbnb. Inoltre, i costi delle bollette energetiche e delle spese condominiali nella penisola lusitana sono in costante aumento, con previsioni di un incremento del 5,5 per cento per il 2024, rendendo la vita ancora più difficile per le famiglie già sotto pressione. In buona sostanza, il Portogallo potrebbe, e dovrebbe, trarre insegnamento dall’esperienza argentina e abbandonare un sistema che ormai non risponde più alle esigenze del mercato attuale. L’abolizione del congelamento degli affitti sarebbe il primo passo verso la modernizzazione del settore immobiliare, ma sarebbe altrettanto fondamentale introdurre incentivi fiscali per i proprietari e politiche volte a stimolare la costruzione di nuovi alloggi. Solo in questo modo sarà possibile creare un mercato più equilibrato, in cui proprietari e inquilini possano beneficiare di una maggiore libertà contrattuale e di un’offerta abitativa adeguata. Come ricordava Friedrich August von Hayek: “Il controllo dei prezzi è un errore che finisce sempre per distruggere la funzione dei mercati, provocando inevitabilmente scarsità e disagi per tutti”.
Aggiornato il 09 settembre 2024 alle ore 17:09
