Cambiamento copernicano
Per quanto riguarda gli affitti, il Decreto di necessità e urgenza 70/2023, entrata in vigore il 29 dicembre 2023, è venuta a risolvere il grave problema generato dalle disastrose leggi 27.551 e 27.737 in materia abitativa. La prima, in vigore dal 1° luglio 2020, ha riformato i rapporti tra proprietari e inquilini, che fino ad allora si erano svolti senza grandi conflitti. Per questo motivo l’offerta di affitti è praticamente scomparsa. Ad esempio, nella città di Buenos Aires, prima del luglio 2020, erano ben 17mila le case in affitto offerte sui portali immobiliari. Con l’entrata in vigore di tale legge sono diminuite drasticamente fino a raggiungere circa 1.300 nel giugno 2023, generando una situazione drammatica per gli inquilini, che hanno dovuto iscriversi alle liste d’attesa presso le agenzie immobiliari. Questo è il risultato di una legislazione venata di evidente intento demagogico, che ha promosso la reiterata strategia interventista in tema di affitti, la quale ha sempre prodotto risultati opposti a quelli attesi, danneggiando gli inquilini perché spaventava le offerte di immobili destinati al mercato locativo residenziale. Quella legge era la cronaca di un fallimento annunciato.
Molti dei nostri legislatori sembrano ignorare la storia
Winston Churchill diceva nei suoi memorabili discorsi al Parlamento che bisogna “leggere la storia”, ma molti dei nostri legislatori sembrano ignorare i disastri causati dalle varie legislazioni locative intervenute sul mercato degli affitti dal 1943 (dicembre 1580/43) al 1976 (legge 21.342). Esse hanno generato il deficit immobiliare cronico, che nessun Governo è riuscito finora a risolvere. Privilegiano la demagogia, che non è altro che “pane per oggi e fame per domani”. L’intervento dello Stato nei rapporti tra inquilini e proprietari provoca disinvestimenti nella costruzione di alloggi destinati alla locazione, con la conseguente carenza di offerta sul mercato.
La mediocrità populista promossa dai legislatori di sinistra, soprattutto del kirchnerismo, che hanno sancito questa legislazione sugli affitti, ha danneggiato proprietari e inquilini. Poi, nell’ottobre 2023, i legislatori dell’allora partito al Governo, raddoppiando la scommessa interventista dello Stato, hanno emanato la legge 27.737 ed è stato come gettare altra benzina sul fuoco. Infatti, nel novembre 2023 si è raggiunta “l’offerta zero” nell’affitto di abitazioni, fino all’entrata in vigore del Dnu 70/2023. Questo, con l’articolo 249 ha abrogato la disastrosa normativa vigente in materia di locazione e si è tornati – con alcune necessarie modifiche – al regime del Codice civile e commerciale in vigore dal 1° agosto 2015. Ciò non poteva che concretizzarsi attraverso un Dnu, data l’urgenza del caso e la situazione, come ha fatto il presidente Milei. Oggi, con la validità del Dnu/23, l’offerta locativa nella Città di Buenos Aires è tornata florida, superando le 17mila abitazioni.
Fondamenti della nuova normativa imposta dal Dnu 70/2023
Questo Dnu abroga tutte le norme interventiste dello Stato nei rapporti contrattuali in materia di locazione, stabilendo la libertà tra le parti del contratto di locazione, promuovendo il sano regime di libertà contrattuale. Dal 29 dicembre 2023 sono entrati in vigore le seguenti modifiche, che non hanno precedenti nella legislazione argentina, il che implica un vero cambiamento copernicano:
1) Abrogazione del termine minimo legale di 3 anni. Ora le parti possono concordare liberamente le condizioni contrattuali: il che accelera il mercato degli affitti. Il vantaggio che deriva dalla possibilità di concordare liberamente la durata dei contratti di affitto è innegabile, sia per i proprietari che per gli inquilini e, per questi ultimi, è vantaggioso anche poter recedere dal contratto in qualsiasi momento, senza attendere i sei mesi di preavviso di recesso, anche se questo termine può essere modificato mediante accordo speciale nel contratto e vincolato a un minimo, ad esempio due o tre mesi.
2) Abrogazione del blocco del valore dei canoni degli affitti immobiliari, che implicava il mantenimento dello stesso corrispettivo per un anno, mentre l’inflazione annua era superiore al 200 per cento. Questo Dnu consente di fissare liberamente gli importi degli affitti e la frequenza dei loro adeguamenti, utilizzando gli indici pubblici o privati concordati (ad esempio, gli indici dei prezzi al consumo “Cpi”, che prima non potevano essere applicati). Ciò permette di mantenere l’equilibrio delle controprestazioni in un contratto bilaterale ed evitare che il prezzo venga divorato dall’inflazione. Esso è fenomeno endemico in Argentina, che nessun Governo precedente ha risolto, tant’è che con il precedente mandato di sinistra peronista-kirchnerista si è raggiunta un’inflazione record mondiale superiore al 220 per cento annuo, che ha addirittura superato quella del Venezuela del presidente Nicolás Maduro. In generale, attualmente, a causa dell’elevata inflazione prevalente, l’indicizzazione trimestrale o quadrimestrale viene concordata utilizzando il Cpi predisposto dall’Istituto nazionale di statistica e censimento (Indec) o da altro organismo pubblico nazionale, provinciale o privato. Vengono utilizzati anche indici o aggiustamenti salariali riferiti al valore di alcuni prodotti, come benzina, caffè, soia, soprattutto per gli affitti commerciali. Si presume che quando il fenomeno inflazionistico diminuirà, gli aggiustamenti diventeranno semestrali e ciò non richiederà molto tempo perché da un’inflazione mensile superiore al 20 per cento nel dicembre 2023, con il nuovo Governo liberale di Javier Milei è scesa al 5 per cento nel maggio 2024. È stato abrogato anche il divieto di concordare affitti in valuta estera (dollaro, euro). La questione della possibilità di utilizzare valuta estera è molto importante, poiché il peso argentino non ha praticamente alcun valore e non è accettato in nessuna parte del mondo.
3) Possibilità di pagare l’affitto in anticipo. Il Dnu 70/23 ha inoltre abrogato il ridicolo divieto di pagare anticipatamente l’affitto per periodi superiori al mese. Ciò avvantaggia gli inquilini, poiché offrendo al proprietario diversi mesi di affitto anticipato, possono ottenere sconti significativi poiché in un’economia altamente inflazionistica, il proprietario beneficia anche di avere una massa di denaro che gli permette a sua volta di fare affari.
4) Il nuovo Governo promuove leggi sugli incentivi fiscali per gli sgravi fiscali. Ciò copre le seguenti imposte: imposta sul reddito, imposta sui beni personali, Iva (imposta sul valore aggiunto che attualmente è del 21 per cento) sui materiali da costruzione e, a livello provinciale, l’imposta sul reddito lordo (che varia a seconda della voracità fiscale di ciascuna provincia, tra 2 per cento al 5 per cento), per dieci anni per gli investimenti di costruzione o ristrutturazione di immobili destinati alla locazione residenziale, con obbligo di cessione degli stessi al mercato locativo per un periodo anch’esso decennale. Ciò attirerà l’investimento più sicuro e affidabile, che è il “mattone”, e darà impulso al settore delle costruzioni, essendo questo quello che genera il maggior numero di attività connesse, determinando uno sviluppo economico necessario per uscire dalla sfortunata stagnazione dell’economia. La stessa è stata così mal gestita con i Governi precedenti, poiché non è mai stato adottato un piano economico serio e l’inflazione esorbitante ha eroso le speranze di coloro che cercavano di accedere ad alloggi dignitosi, perché non avevano a disposizione alcun credito ipotecario. Purtroppo, il precedente Governo ha dimostrato di non comprendere la necessità imperativa di ridurre la spesa pubblica sfrenata, la questione monetaria incontrollata e senza sostegno, che spinge un’inflazione brutale. Ha mostrato pure di ignorare ciò che stabilisce la curva di Laffer (maggiore è la pressione fiscale, maggiore è l’evasione e quindi minori le entrate) e l’unica cosa che ha visto come soluzione era l’aumento delle aliquote e la creazione di nuove tasse, che hanno scoraggiato gli investimenti, generando livelli altissimi di insicurezza giuridica e aumentando il vergognoso rischio Paese che ha portato l’Argentina ad avvicinarci ai livelli del Venezuela, del Nicaragua o di Cuba. Si tratterebbe di una proposta che supera gli attori del mercato immobiliare (investitori, sviluppatori, agenti immobiliari, consulenti professionali) per risolvere, una volta per tutte, il deficit abitativo cronico che ci affligge e immettere nuove case nel mercato degli affitti, rispettando peraltro lo Stato con il suo obbligo non delegabile di garantire l’accesso a un alloggio dignitoso (articolo 14 bis della Costituzione nazionale) e non pretendendo demagogicamente che questo ricada sulle spalle punite dei proprietari. Non dimentichiamo che, secondo la teoria del Trickle-down, la ricchezza genera ricchezza e la povertà causa altra povertà. Abbiamo promosso queste politiche economiche liberali attraverso diversi progetti di legge preparate dalla Camera dei proprietari della Repubblica Argentina (Capra) per molti anni, ma sempre bloccati dai legislatori di sinistra dei Governi precedenti, i quali erano vere fabbriche dei poveri, perché i demagoghi di sinistra non sono interessati al progresso delle persone e all’incremento della classe media che genera ricchezza, perché vivono dei voti dei poveri che sperano di progredire, ma il progresso non arriva mai. Ricordiamo la famosa storia del pollo spennato da Iosif Stalin, che nonostante ciò, lo seguì ancora quando gettò qualche misero chicco di grano ed è così che i popoli sono sottomessi, perseguitano i loro governanti e politici, nonostante il dolore che causano loro, solo per il gusto di ricevere un regalo economico o un po’ di cibo. In questo momento l’Argentina subisce gli attacchi di un sindacalismo i cui leader si rifiutano di perdere i privilegi ottenuti in più di 70 anni di Governi demagogici. Ma ricordiamoci che il presidente Milei è salito al potere con il 53 per cento dei voti e difficilmente si discosterà dal suo percorso progressista e libertario, come aveva promesso nella sua campagna presidenziale.
Nuove direzioni
Il nuovo Governo ora mira a fornire una soluzione a tutti questi problemi e la modifica della legislazione sugli affitti costituisce un passo positivo in questa direzione. La nuova legislazione è il riflesso della libertà contrattuale, che permette alle parti di concordare nei contratti ciò che la loro volontà ha concordato, senza l’ingerenza negativa dello Stato che distorce lo scopo contrattuale e reinserisce l’Argentina nel mondo civilizzato, allontanandolo regimi oppressivi e retrogradi.
(*) Enrique L. Abatti, avvocato, specialista in diritto immobiliare, docente universitario e pubblicista, presidente della Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra).
(**) Dr. Enrique L. Abatti, avvocato, specialista in diritto delle imprese, in diritto immobiliare e pubblicista, portavoce della Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra).
Aggiornato il 06 giugno 2024 alle ore 17:18
