Il Supercondominio

Un interrogativo ricorrente riguarda la disciplina da applicare allorché più fabbricati abbiano parti in comune come, ad esempio, il viale di accesso o l’impianto di riscaldamento.

La materia è oggi regolata dall’articolo 1117-bis del Codice civile, a mente del quale le disposizioni sul condominio “si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117” (il quale – in ambito condominiale – disciplina appunto le parti comuni dell’edificio).

Si tratta di una disposizione che dando veste giuridica alla fattispecie del supercondominio dissipa, all’evidenza, ogni dubbio sulla disciplina applicabile al caso che ci occupa. A questo punto, però, va anche sottolineato come il legislatore della riforma, oltre ad introdurre il predetto articolo 1117-bis Cod. civ., si sia occupato della questione di interesse anche allorché è intervenuto sull’articolo 67 disp. att. Cod. civ., riscrivendolo. Infatti, tale disposizione prevede, ora, che nei casi di cui al citato art. 1117-bis Cod. civ., quando i partecipanti siano complessivamente più di sessanta, ciascun condominio debba designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, Cod. civ., “il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore”.

La norma prosegue poi regolando anche il modo in cui si debba procedere in caso di eventuale mancata designazione del rappresentante. Il richiamo al quinto comma dell’articolo 1136 Cod. civ. va letto nel senso che la decisione di interesse deve essere assunta con un quorum deliberativo, in prima e seconda convocazione, costituito da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio (fermi i quorum costitutivi di cui al primo e terzo comma dello stesso articolo 1136 del Codice civile), e che i rappresentati di cui trattasi possono essere individuati anche fra estranei ai singoli condominii, ove non vietato da eventuali regolamentazioni pattizie in punto.

(*) Presidente Centro studi Confedilizia