mercoledì 28 aprile 2021
L’accordo con cui un condominio conceda a terzi, dietro corrispettivo, uno spazio sulla facciata per installarvi insegne o cartelloni pubblicitari, solleva l’interrogativo delle maggioranze necessarie per l’approvazione. Sulla base di quanto osservato dalla Cassazione a Sezioni Unite nella sentenza numero 8434 del 30 aprile 2020, è da ritenersi che la risposta sia una delibera assunta con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 (dove si tratti di prima convocazione), e cioè maggioranza degli intervenuti e metà del valore, e al terzo comma dello stesso articolo e cioè maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore (ove si tratti di seconda convocazione), sempre fermi i quorum costitutivi di cui al primo (maggioranza dei partecipanti condòmini e due terzi del valore) e terzo comma (due terzi del valore e un terzo dei partecipanti) del medesimo articolo 1136.
Le Sezioni unite infatti, con riguardo peraltro ad una questione assai delicata quale l’approvazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro corrispettivo, il lastrico solare allo scopo precipuo di consentirgli l’installazione di infrastrutture per l’esercizio del servizio di telefonia mobile, hanno ricondotto tale contratto fra gli atti di ordinaria amministrazione e, quindi, ritenuto sufficienti le maggioranze sopra indicate. Naturalmente, le parti non dovranno aver inteso attribuire al loro accordo effetti reali, ma solo effetti obbligatori e la durata convenuta non dovrà essere superiore a nove anni (diversamente occorrendo il consenso unanime dei partecipanti al condominio ai sensi dell’articolo 1108, terzo comma, Codice civile).
Necessario sarà anche rispettare i limiti di cui all’articolo 1120, ultimo comma, Codice civile, nonché verificare se, nel caso concreto, sussista un regolamento di condominio di origine contrattuale che preveda particolari disposizioni in punto. Supponendo, poi, che questo tipo di accordo, come di norma avviene, venga formalizzato in una locazione, si segnala che il reddito che ne deriverà (fiscalmente da inquadrarsi tra i “redditi diversi”) spetterà a tutti indistintamente i condòmini in ragione delle rispettive quote millesimali di proprietà. Anche in tal caso, tuttavia, sempreché un regolamento di condominio di origine contrattuale non disponga diversamente.
(*) Presidente Centro studi Confedilizia
di Corrado Sforza Fogliani (*)