martedì 8 luglio 2025
Da diversi anni s’è fatto sempre più evidente lo scontro tra coloro che, con tantissimi sacrifici, hanno acquistato una casa e chi per varie ragioni la occupa perché non potrebbe permettersi l’acquisto e soprattutto sottoscrivere un contratto d’affitto o di mutuo. Una guerra tra poveri, meglio sarebbe dire tra diversi livelli di povertà, che da un decennio s’è fatta evidente anche in Italia. Va detto che l’Italia, rispetto ad altri Paesi occidentali e del mondo in genere, è stata isola felice sino a qualche decennio fa. Ma oggi la guerra tra occupanti e piccoli proprietari s’è fatta evidente notizia di cronaca. Come pure la poca tolleranza a concedere rateizzazioni ai piccoli proprietari per debiti condominiali, spese di giustizia e oneri vari fiscali e bancari.
Oggi perdere la casa è facile, soprattutto non c’è la tolleranza di ieri: nel mondo c’è la guerra, il sistema bancario non concede né mutui né dilazioni, dalla pandemia nessuno fa più sconti o è clemente con chi ha problemi economici. Per certi versi siamo tornati a quando il signore dava fuoco ai villaggi, scongiurando permissività e consuetudini permettessero ai popoli di rafforzarsi e fare propri i territori feudali, erodendo così i possedimenti del feudatario.
Così gli italiani, complice l’informazione, si stanno domandando se, alla luce di quanto deciso dalla Corte di Cassazione, sia più facile togliere casa a chi la occupa abusivamente o a coloro che si vedono il tetto pignorato per debiti anche di lieve e media entità. Il caso di cronaca del momento è quello degli occupanti abusivi, che sfondano una porta ed occupano l’immobile a dispetto del proprietario; il secondo, poco sotto i riflettori, è quello di coloro che vengono sbattuti fuori di casa perché non sarebbero riusciti a pagare spese condominiali, rate di mutuo o qualche cartella esattoriale.
Intanto la Suprema Corte ha fissato nuovi obblighi perentori per i proprietari in difficoltà, ed alla luce dell’allarme insolvenze condominiali, bancarie e tributarie, così nemmeno la “prima casa” è più al sicuro; parimenti l’Ufficio del Massimario della Corte di Cassazione ha esaminato il “decreto sicurezza” e sollevato il problema del disagio sociale che lo sgombero causerebbe a chi occupa abusivamente un immobile. Di fatto la Cassazione ha dimostrato coerenza con la linea sempre seguita dalle amministrazioni locali, notoriamente magnanime con chi occupa abusivamente immobili ed inflessibili con i cittadini in momentanee difficoltà economiche. Ovviamente amministratori e giudici non hanno mai personalmente indossato i panni degli “occupanti abusivi”, e nemmeno quelli del cittadino indebitato ma col tetto acquistato con tanti sacrifici.
Va detto che la linea giurispridenziale italiana è in parte quella seguita in Paesi europei come la Germania, dove però c’è meno tolleranza con chi occupa abusivamente immobili: in Germania, Paesi Bassi, Francia e Spagna l’esecuzione (lo sgombero) viene fatta mostrando titolo di proprietà ai gendarmi, e senza aspettare che si pronunci un giudice. Solo in Francia c’è comunque l’intervento di magistratura e servizi sociali. Poi c’è il problema del momento, l’inflessibilità europea con chi inizia ad avere il fiatone nel pagare i debiti, e il primo bene aggredibile si conferma il tetto. In Germania, come in tutta l’Ue, qualsivoglia credito va comunque in prescrizione dopo tre anni. La Germania ispira le politiche dell’Unione europea, ed è stata la prima a mettere in esecuzione i pignoramenti europei ottemperando a quanto deciso a Bruxelles. Soprattutto la Germania ha per prima coniugato “pignoramenti europei” e “pignoramenti veloci” e, soprattutto, “esecuzioni veloci”: in considerazione del fatto che, dopo tre anni, nel suo territorio non è possibile alcuna rivalsa.
Esigui per i creditori di tutta Europa anche i costi della giustizia civile: dalla Baviera fino al mare del Nord, i diritti dovuti per il pignoramento dei beni mobili ed immobili del debitore tramite ufficiale giudiziario sono di soli 20 euro (in Italia i costi d’un pignoramento superano la media dei 3mila euro con le spese legali). Soprattutto in Germania in due o tre giorni ufficiale giudiziario e polizia possono dare vita all’esecuzione, e sottrarre qualsivoglia bene dalla disponibilità del debitore: particolare che fa tanto assomigliare soprattutto la Germania agli Usa, permettendo a qualsivoglia creditore di mettere in mutande dalla mattina alla sera il debitore. L’Italia si conferma una variante occidentale, soprattutto l’Italia ha un robusto articolato di leggi che non permette s’agisca alla tedesca o all’americana. Nel Belpaese, dopo i vari scandali delle aste giudiziarie truccate, in tanti si chiedono cosa potrebbe capitare se calassero anche in Italia i pignoramenti istantanei e le esecuzioni all’americana o alla tedesca.
Perché non ci vuole molto a costruire su un normale cittadino, casomai proprietario di una bella casa, un castello debitorio fatto di pretese di danni e cartelle esattoriali emesse per sbaglio: con pignoramenti veloci ed esecuzioni, e per assicurare alla legge che il tipo non sia lesto a vendere e fuggire con i soldi, verrebbero messe all’asta e sgomberate centinaia di migliaia di case, salvo poi accorgersi, dopo anni di processi, che le cartelle erano pazze ed i debiti inesistenti e frutto di “liti temerarie”.
Iniziamo col dire che è a rischio di pignoramento chiunque abbia contratto, e non onorato, un qualsivoglia debito sia con banche che con enti pubblici o con privati cittadini e condomini: oggi le riforme imposte dall’Unione europea permettono venga segnalato al Crif (acronimo di Centrale rischi finanziari) chiunque non abbia pagato un qualsivoglia creditore. E chiunque, tramite uno studio legale, può certificare un credito mediante raccomandata all’Ufficio territoriale competente: notificando un avviso in cui allega una fotocopia del documento di identità del soggetto debitore, ovviamente usando un modello prestampato unico, che spedisce mediante posta elettronica utile a certificare tutte le forme di debito, dal tributario al condominio, da un risarcimento danni alla più impensabile pretesa.
Quindi chiunque può costruire un credito, ovviamente assistito da validi professionisti, mettendo in mutande un rivale in affari, un condomino sgradito, una persona con beni ma anche debiti con l’erario, una persona antipatica e in momentanea indigenza. Ovviamente inventarsi crediti privi di credibile supporto potrebbe trasformare il creditore in estortore: naturalmente le conseguenze penali potrebbero compromettere chi costruisce debiti senza il supporto di professionisti e avvocati specializzati nell’assistenza alle società di recupero crediti.
Va anche detto che, difendersi da certe architetture creditizie richiede una buona disponibilità economica, di cui è priva nella maggior parte dei casi la piccola proprietà di casa. Va aggiunto che in Italia la rivoluzione del settore, pignoramenti veloci ed esecuzioni alla tedesca, la stanno aspettando professionisti e società di “recupero crediti”. Soprattutto le grandi società di “recupero crediti” che in Italia operano attraverso diverse agenzie: come Cerved Credit Management (Gruppo Cerved, tra i principali operatori nel settore del recupero), Banca Ifis SpA, Intrum Italia, Advancing Trade Spa, AT Spa, Amco, Prelios, Fire Spa.
Una rivoluzione che di fatto cambierebbe il ruolo delle società di recupero crediti, che in base alla normativa in vigore non sono ancora titolate al pignoramento veloce (con immediata vendita all’asta) dei beni del debitore: le società di recupero possono in Italia sono operare un sollecito a versamenti e pagamenti di debiti scaduti, nulla di più, e se vanno oltre sono passibili d’accuse d’estorsione o stalking. Per il momento in Italia chi non paga può solo essere segnalato al Crif, quindi etichettato come cattivo pagatore non meritevole di mutui e finanziamenti: nessun professionista del recupero è abilitato oggi a munirsi di ufficiale giudiziario e polizia per sbattere fuori di casa il debitore.
Certo, almeno sulla carta, una finanziaria può chiedere l’intero importo residuo al debitore con immediata solvibilità: ma per farlo necessita riesca a notificare al mal pagatore un decreto ingiuntivo in cui il tribunale ordini di pagare entro una quarantina di giorni. Se il debitore non dovesse adempiere, il creditore potrebbe pignorare stipendio, conti corrente, eventualmente e dopo i beni mobili o immobili.
La novità è che in Italia i tribunali stanno concedendo alle amministrazioni dei condomini una sorta di metodica alla tedesca: perché l’insolvenza per rate condominiali, lavori di manutenzione e spese legali ha raggiunto nei condomini italiani la percentuale più alta dal dopo guerra e di tutta Europa. Soprattutto il quinquennio 2019-2024 (come da dati dei tribunali) ha posto l’insolvenza condominiale ai vertici dei mancati pagamenti.
Infatti, si è passati dal dato statistico di un decennio fa, che vedeva un appartamento venduto all’asta per i debiti condominiali ogni trecento, all’odierno che denuncia un appartamento ogni cento venduti per debiti: ecco che due ordinanze della Cassazione hanno fissato nuovi obblighi, visto l’allarme insolvenze condominiali.
Va anche ricordato che c’è stata nell’ultimo quinquennio una vera e propria esplosione delle spese legali condominiali, i contenziosi legali spesso superano per importo le stesse spese di condominio e le manutenzioni. Una catastrofe che ha spalancato le porte al lavoro di avvocati, società di recupero, tribunali, aste. Ed ogni settimana si legge sulle agenzie di aste pilotate a Roma, a Velletri, a Milano, a Bari: ultimamente ci sono stati tre arresti per corruzione, perché immobili da 700mila euro venivano svenduti per 27mila agli “amici del sistema”, coinvolto in questo caso il Tribunale di Velletri. Gli annunci delle aste non venivano neppure pubblicati, con l’obiettivo di abbattere il prezzo degli immobili e garantire l’assegnazione ai soliti amici. Allora ci si domanda che sconquasso potrebbe portare in Italia l’introduzione del pignoramento e dell’esecuzione alla tedesca?
Due settimane fa un amico dello scrivente era a trovare amici e parenti a Francoforte, passeggiando per le strade cittadine ha notato dei poliziotti in assetto antisommossa che entravano in un condominio: ha domandato cosa fosse successo, gli è stato risposto “stanno liberando un appartamento da un proprietario pieno di debiti”. In Italia non siamo ancora a questo. Anche se oggi è possibile procedere al pignoramento dell’immobile di un condomino anche in presenza di una morosità minima sotto i 1000 euro, e dopo soli sei mesi di palese insolvenza. Soprattutto il creditore del condominio, o il condomino creditore, può agire anche nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, soprattutto per debiti condominiali come le spese legali maturate per liti interne al condominio, stalking condominiale, o debiti contratti dal singolo nell’interesse del condominio: del problema creato da un condomino ne rispondono tutti i condomini, indipendentemente dal fatto che essi siano o meno morosi.
Il ruolo fondamentale lo svolge l’onestà dell’amministratore del condominio, e sempre più spesso gli amministratori di professione, soprattutto di grandi condomini urbani, sono dipendenti di studi associati che lavorano anche per holding immobiliari. Multinazionali del mattone che hanno interesse a togliere case ai piccoli proprietari per trasformare sempre più cittadini in affittuari indebitabili. Sappiamo che più lo studio legale è importante più facile risulta adire all’autorità giudiziaria ed ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
La politica vorrebbe evitare di mettersi in mezzo, per agevolare un piano di rientro umano per gli indebitati: in questa guerra dettano legge Unione europea e Cassazione, banche e multinazionali del mattone.
di Ruggiero Capone