lunedì 2 novembre 2026
Negli Stati Uniti migliaia di proprietari chiedono un indennizzo per la moratoria pandemica. Una controversia potenzialmente miliardaria riapre la questione dei limiti del potere pubblico sulla proprietà privata e del costo delle decisioni politiche.
C’è una domanda che i governi preferiscono evitare: chi paga quando lo Stato decide di essere generoso con i beni degli altri? Negli Stati Uniti la risposta potrebbe costare alle casse federali circa un miliardo di dollari. A tanto ammonta, secondo la stima dei legali dei proprietari, il possibile indennizzo al centro della controversia sulla moratoria degli sfratti introdotta durante la pandemia. Il provvedimento ha impedito a numerosi locatori di recuperare gli immobili occupati da inquilini morosi, scaricando su di loro il costo di una scelta pubblica. La tutela della salute è stata invocata per imporre un sacrificio patrimoniale a cittadini che non avevano scelto di finanziare quell’intervento.
Il procedimento Darby Development Company v. United States, pendente davanti alla Corte federale dei reclami degli Stati Uniti, con sede a Washington, mette in discussione proprio questo meccanismo. I proprietari sostengono che il divieto di sfratto abbia inciso sul diritto di escludere altri dal proprio immobile, configurando una privazione della proprietà soggetta all’obbligo di giusto indennizzo previsto dal Quinto Emendamento della Costituzione americana. La questione non è se lo Stato potesse preoccuparsi degli inquilini in difficoltà, bensì se potesse imporre ai locatori di sostenerne il costo senza alcun indennizzo.
Secondo l’aggiornamento pubblicato recentemente dalla National Apartment Association, i ricorrenti sono oltre 2.600 e la possibile esposizione pubblica viene stimata, dai loro legali, intorno al miliardo di dollari. Non esiste, tuttavia, una condanna definitiva al pagamento di quella somma. È una distinzione necessaria, perché il valore della controversia sta anzitutto nel riconoscimento della possibilità di ottenere un indennizzo per la compressione dei diritti proprietari, mentre resta da definire quanto spetti ai singoli ricorrenti.
La moratoria federale sugli sfratti, introdotta nel settembre 2020 dall’autorità sanitaria americana, ha impedito ai proprietari di recuperare gli immobili anche quando gli inquilini non pagavano il canone. La Corte Suprema ne ha bloccato l’ulteriore applicazione nell’agosto dell’anno successivo, ritenendo che mancasse un’adeguata autorizzazione legislativa. Ma fermare il divieto non significava rimediare alle sue conseguenze: restavano gli affitti non riscossi, le spese sostenute e la prolungata indisponibilità delle abitazioni. Da qui la richiesta dei locatori di ottenere un indennizzo.
Nell’agosto 2024, la Corte d’appello federale ha riconosciuto che la loro domanda poteva proseguire sulla base della garanzia costituzionale che vieta di acquisire la proprietà privata per finalità pubbliche senza un giusto compenso. Il Governo ha tentato di ribaltare la decisione, ma, dopo il rigetto della richiesta di riesame, ha lasciato scadere il termine per rivolgersi alla Corte Suprema. La controversia è così entrata nella fase della quantificazione delle pretese. Secondo il recente aggiornamento del settembre scorso, davanti alla predetta Corte federale dei reclami sono in corso trattative per definire gli indennizzi e concordare un criterio di calcolo. Le somme devono ancora essere determinate e le perdite dimostrate, ma il principio emerso è decisivo: l’emergenza non sottrae le decisioni del potere pubblico alle garanzie costituzionali poste a tutela della proprietà privata.
Il diritto di proprietà, del resto, non si esaurisce nella titolarità formale di un bene. Comprende la facoltà di utilizzarlo, concederlo in godimento e recuperarlo quando vengono meno le condizioni contrattuali e ricorrono i presupposti di legge. Se l’autorità impedisce per un periodo prolungato l’esercizio di queste facoltà, il proprietario, pur conservando il nome sul registro, perde una parte sostanziale della disponibilità del proprio patrimonio. Non basta chiamare quella privazione “temporanea” per renderla economicamente irrilevante.
La pandemia ha provocato difficoltà autentiche, anche drammatiche. Molti inquilini non erano in grado di pagare regolarmente il canone. Tuttavia, da questa constatazione non discende che il proprietario dovesse diventare, per imposizione, il finanziatore di una politica sociale. Se il Governo decide di intervenire, deve reperire le risorse nel proprio bilancio e giustificarne l’impiego davanti ai contribuenti. Possedere un immobile non significa essere tenuti a supplire all’assistenza pubblica. Il blocco degli sfratti ha invece consentito alla politica di rivendicare il merito della protezione accordata agli inquilini, lasciandone una parte del conto ai locatori. È il paradosso della solidarietà amministrata: la spesa scompare dai conti pubblici, ma ricade sui cittadini ai quali viene impedito di recuperare il proprio bene. L’apparente gratuità dell’intervento nasconde così una redistribuzione coercitiva, attuata alterando i rapporti contrattuali senza dichiarare apertamente chi ne sopporta il peso.
Il problema riguarda anche l’Italia. Durante l’emergenza sanitaria il blocco degli sfratti ha gravato sui locatori, compresi quelli che dipendevano dal canone per integrare il reddito o sostenere le spese dell’immobile. Le difficoltà degli inquilini erano autentiche, talvolta drammatiche, ma non giustificavano in alcun caso l’imposizione ai proprietari di obblighi assistenziali. Il Governo avrebbe dovuto reperire nel proprio bilancio le risorse per intervenire, rispondendone ai contribuenti. Tale scelta di addossare quel sacrificio ai locatori ha superato il vaglio della Corte costituzionale, che, con la sentenza n. 213 del 2021, ha ritenuto legittima la disciplina esaminata in ragione del suo carattere eccezionale e temporaneo, ponendo limiti alla sua protrazione. La temporaneità, tuttavia, non ha cancellato e cancella le perdite di chi sostiene gli oneri del bene senza percepirne il corrispettivo. La causa Darby ovviamente non fa sorgere automaticamente diritti all’indennizzo in Italia, ma solleva un interrogativo comune: perché il possesso di un immobile dovrebbe rendere alcuni cittadini responsabili del finanziamento di una finalità pubblica?
In ogni caso, le conseguenze si estendono oltre il blocco. L’incertezza sul recupero dell’abitazione aumenta il rischio della locazione, inducendo a pretendere maggiori garanzie, selezionare più rigidamente gli inquilini o rinunciare ad affittare. A restringersi sono soprattutto le opportunità delle famiglie con redditi meno stabili, in un mercato già frenato da imposte e vincoli contrattuali.
Il caso Darby attende ancora la liquidazione definitiva degli indennizzi, e, nonostante ciò, riafferma un limite essenziale: l’interesse pubblico non rende la proprietà privata gratuitamente disponibile al potere. E chiamare solidarietà il sacrificio imposto ai locatori non ne attenua la natura coercitiva.
di Sandro Scoppa