lunedì 5 ottobre 2026
La vittoria della Linke rilancia la “socializzazione” di oltre duecentomila alloggi. Dalla Germania alla Spagna cambiano gli strumenti, ma resta una domanda: dove sono le nuove case?
A Berlino la crisi della casa è tornata al centro della politica. La Linke ha vinto le elezioni del 20 settembre con il 25,3 per cento dei voti e ha rilanciato la socializzazione dei grandi patrimoni immobiliari. Il progetto riguarda le società con più di 3.000 appartamenti e potrebbe interessare oltre duecentomila abitazioni. Non si parla tecnicamente di confisca, ma – più prosaicamente, nell’edulcorato linguaggio della sinistra – di trasferimento alla collettività con indennizzo, facendo leva sull’articolo 15 della Legge fondamentale tedesca.
L’obiettivo dichiarato è sottrarre una parte consistente degli alloggi alla gestione orientata al profitto e proteggere gli inquilini dagli aumenti dei canoni. Ma questo obiettivo va distinto dalla causa materiale della crisi: Berlino non dispone di abbastanza abitazioni rispetto alle persone che vogliono viverci. Nel 2025 sono stati completati circa 11.000 alloggi, un livello che lo stesso Senato berlinese ha giudicato insoddisfacente. Intanto il rapporto CBRE-Berlin Hyp 2026 indica canoni richiesti medi di circa 15,80 euro al metro quadrato e un’offerta ancora scarsa. Persino un recente studio dell’IMK della Hans-Böckler-Stiftung, istituto vicino al mondo sindacale e favorevole a considerare la socializzazione come possibile strumento complementare, riconosce il punto: trasferire al settore pubblico grandi portafogli immobiliari non elimina la carenza di case. Per affrontarla occorre costruire su larga scala. La socializzazione potrebbe solo contenere i canoni per una parte degli inquilini, ma non crea l’abitazione per chi ancora non riesce a trovarla.
Sono, dunque, due problemi differenti. Una cosa è modificare il prezzo pagato da chi occupa già un appartamento; un’altra è creare l’appartamento per chi lo sta cercando. Nel primo caso si redistribuisce il costo della scarsità; nel secondo si interviene sulla scarsità stessa. Quando il prezzo non può svolgere pienamente la funzione di raccordo fra domanda e offerta, l’eccesso di domanda non scompare, subentrano altri criteri: graduatorie, requisiti, tempi di attesa, priorità amministrative. A risentirne sono soprattutto coloro che devono ancora entrare nel mercato: giovani, nuovi residenti, lavoratori che si trasferiscono, famiglie che cercano un’abitazione diversa. La scarsità cambia forma, non dimensione.
C’è poi il costo dell’operazione. Gli economisti Alexander Kriwoluzky e Alexander Kritikos hanno osservato sul Tagesspiegel che, anche ipotizzando un indennizzo pari soltanto al 40 per cento del valore di mercato, la capitale tedesca dovrebbe finanziare circa 13 miliardi di euro di nuovo debito, con interessi annuali nell’ordine di mezzo miliardo. La cifra definitiva dipenderebbe dal criterio di compensazione prescelto, ma resta un dato difficilmente contestabile: quelle risorse servirebbero ad acquistare o trasferire abitazioni che esistono già. Alla fine, la capitale tedesca avrebbe più appartamenti in mano pubblica, ma non più appartamenti.
Ed è qui che Berlino incontra Madrid. Negli stessi giorni la Spagna ha tentato un’altra strada: proroghe dei contratti, limiti ai canoni e maggiori vincoli alla possibilità del proprietario di recuperare l’immobile. Il Congresso ha però bocciato il decreto il 2 ottobre, anche se il tentativo mostra una tendenza più generale. Quando le case non bastano, la politica interviene sul prezzo, sul contratto o sulla proprietà. Cambiano gli strumenti, non la domanda fondamentale: quante nuove abitazioni producono?
La questione non è secondaria. Proteggere chi possiede già un contratto se da un lato può produrre un beneficio immediato per quella persona, dall’altro modifica anche gli incentivi di chi deve decidere se costruire, acquistare per locare o mettere sul mercato un immobile oggi inutilizzato. Una politica della casa non può essere giudicata soltanto dagli effetti visibili sugli attuali conduttori, occorre considerare anche chi una casa la cercherà domani e gli immobili che, proprio a causa delle regole adottate oggi, potrebbero non arrivare mai sul mercato.
Nella metropoli della Germania, intanto, costruire continua a essere costoso e complesso. Procedure autorizzative, standard tecnici, vincoli urbanistici, prescrizioni, prezzo dei terreni e costo del capitale si sovrappongono. In un mercato caratterizzato da una domanda elevata, ogni ostacolo alla produzione di nuovi alloggi rende l’offerta meno capace di reagire.
A questo si aggiunge l’incertezza delle regole. Un working paper dell’ifo Institut ha analizzato gli effetti del Mietendeckel del 2020 e del successivo dibattito sulle espropriazioni, collegando l’incertezza regolatoria anche a una riduzione degli investimenti in nuove costruzioni e ristrutturazioni.
Naturalmente non tutta la debolezza dell’edilizia berlinese deriva dalle decisioni politiche locali. Tassi, materiali e costi di costruzione hanno avuto un peso notevole. Proprio per questo la prevedibilità delle regole diventa ancora più importante. Quando produrre un’abitazione costa di più, il rischio che le condizioni dell’investimento vengano modificate successivamente entra inevitabilmente nel calcolo di chi deve impiegare capitale per molti anni.
Il punto decisivo resta allora la quantità. Come mostrato dalla teoria economica, un prezzo elevato non crea la scarsità: la segnala. Indica che molte persone domandano un bene disponibile in misura insufficiente e trasmette un’informazione essenziale a chi potrebbe produrlo, costruirlo o immetterlo sul mercato. È possibile comprimere il prezzo per legge, prorogare un contratto per decreto, trasferire gli immobili da un proprietario a un altro o sostituire il mercato con criteri amministrativi di assegnazione. Ebbene, nessuna di queste operazioni fa comparire nuove abitazioni. Se si elimina il segnale senza rimuoverne la causa, la scarsità rimane; cambia soltanto il modo in cui viene distribuita.
La città sulla Sprea ha già sperimentato il Mietendeckel, annullato nel 2021 dalla Corte costituzionale federale per difetto di competenza del Land. La socializzazione pone questioni giuridiche differenti, ma quella economica rimane separata: che una misura sia giuridicamente possibile non significa che aumenti l’offerta.
Berlino e Madrid finiscono così davanti allo stesso problema. Rendere più semplice costruire, convertire immobili inutilizzati, liberare aree, abbreviare le autorizzazioni e assicurare regole prevedibili incide sulla quantità disponibile. Redistribuire ciò che già esiste no. La proprietà può essere trasferita con una legge e un indennizzo. Un contratto può essere prorogato per decreto. Un prezzo può essere limitato per legge. La scarsità no. Quella diminuisce soltanto quando aumenta ciò che è scarso: le case.
di Sandro Scoppa