venerdì 2 ottobre 2026
Proroghe obbligatorie, canoni regolati e fino a dodici mensilità per riottenere l’immobile. Madrid prova a proteggere chi è già in affitto, ma rischia di scoraggiare chi una casa dovrebbe ancora metterla sul mercato.
La Spagna ha un problema molto semplice da descrivere: mancano case. Dinanzi a ciò, la risposta scelta dal governo di Pedro Sánchez segue però una strada diversa dall’aumento dell’offerta. Infatti, con due decreti-legge approvati il 29 settembre, Madrid interviene ancora sui contratti, sui canoni, sugli sfratti e persino sulla possibilità di riottenere la disponibilità dell’immobile locato.
Partiamo dal secondo provvedimento, il Real Decreto-ley 27/2026, pubblicato nel Boletín Oficial del Estado il primo ottobre. Lo stesso è particolarmente significativo. Modifica infatti la Ley de Arrendamientos Urbanos e stabilisce che, trascorsi almeno cinque anni di locazione, sette quando il locatore è una persona giuridica, in mancanza di disdetta il contratto “se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años” (“sarà prorogato obbligatoriamente per successivi periodi di cinque anni”), o sette nel secondo caso. Non si tratta quindi più della precedente proroga annuale fino a tre anni, ma di successivi periodi di cinque o sette anni.
Il Governo non nasconde la filosofia dell’intervento. Nella relazione introduttiva scrive che “la continuidad del contrato pasa a ser la regla” (“la continuazione del contratto diventa la regola”). È una frase breve, che racconta tuttavia, meglio di molte analisi, il cambiamento di prospettiva: la volontà delle parti arretra e la permanenza dell’inquilino nell’immobile diventa l’obiettivo perseguito dalla norma.
La facoltà di dire basta formalmente rimane. Ma esercitarla può costare molto caro. La nuova disciplina prevede infatti che chi decide di non proseguire il rapporto debba corrispondere all’inquilino “al menos” (“almeno”) l’equivalente di dodici mensilità del canone di un’abitazione con caratteristiche analoghe. E la somma non può comunque essere inferiore a una mensilità per ogni anno trascorso dall’inquilino nell’immobile.
Sono previste eccezioni: fra le altre, la necessità della persona fisica locatrice di destinare l’abitazione a sé o a familiari entro il secondo grado, oppure la disponibilità da parte dell’inquilino di un’altra abitazione idonea nello stesso Comune. Resta però un principio singolare: alla scadenza del contratto, riottenere la piena disponibilità del bene può comportare l’obbligo di indennizzare chi fino a quel momento ne ha avuto il godimento dietro corrispettivo.
La giustificazione teorica è ancora più interessante. L’Esecutivo definisce espressamente la misura una “delimitación del contenido del derecho de propiedad fundada en su función social” (“delimitazione del contenuto del diritto di proprietà fondata sulla sua funzione sociale”), richiamando l’articolo 33.2 della Costituzione spagnola. È una formula che merita attenzione. Un diritto non vive soltanto nel suo riconoscimento formale, bensì nelle facoltà che concretamente assicura al titolare. Quando durata del rapporto, condizioni di uscita e costo per recuperare la disponibilità del bene vengono progressivamente sottratti all’autonomia contrattuale, cambia l’equilibrio tra decisione individuale e intervento pubblico. Non occorre arrivare all’espropriazione: è sufficiente restringere, un intervento dopo l’altro, lo spazio entro il quale il titolare può decidere.
A sua volta, il Real Decreto-ley 26/2026, il primo dei due provvedimenti, completa il quadro. Introduce, tra l’altro, una proroga straordinaria fino a due anni per determinati contratti in scadenza, limita fino alla fine del 2027 gli aggiornamenti del canone in specifiche ipotesi, disciplina più rigidamente locazioni temporanee e stanze, prolunga misure sugli sfratti e interviene sugli acquisti immobiliari di determinate categorie di soggetti.
Il nodo, a questo punto, è soprattutto economico. Chi decide di affittare valuta rendimento, rischio, durata del rapporto e possibilità di riottenere la disponibilità dell’immobile. Se la durata diventa meno prevedibile, il canone più regolato e l’uscita dal rapporto economicamente onerosa, la convenienza si riduce. Gli economisti Edgar O. Olsen, studioso delle politiche abitative alla University of Virginia, e Michael A. Walker, fondatore del Fraser Institute, hanno riassunto il problema in una formula essenziale: “Il controllo degli affitti riduce l’offerta complessivamente disponibile”. Gli stessi autori hanno in particolare evidenziato che, essendo l’offerta abitativa costituita in larga parte da uno stock durevole, gli effetti negativi dei controlli possono impiegare tempo a manifestarsi.
È il paradosso di Madrid: alla scarsità di case il governo risponde rendendo meno conveniente offrirle in locazione. Vale, a questo proposito, ricordare che F.G. Pennance, osservando gli effetti di una lunga stagione di regolazione britannica, è arrivato a definire il proprietario che affitta “una specie minacciata”. La formula è provocatoria, ma coglie il punto: più si accrescono vincoli e rischi della locazione, più diminuisce l’interesse a mettere un’abitazione a disposizione di altri.
Il meccanismo rischia allora di alimentare sé stesso. La scarsità fa aumentare i prezzi; l’aumento dei prezzi genera la richiesta di controlli; i controlli riducono la convenienza a offrire; la minore offerta accresce nuovamente la scarsità.
È la dinamica che Ludwig von Mises ha descritto sottolineando che “un’interferenza isolata (...) porta a una situazione che il governo stesso (...) reputa peggiore di quella che intendeva risolvere». Nel caso degli affitti, ha aggiunto, il risultato dell’intervento è proprio quella mancanza di abitazioni alla quale si pretende poi di porre rimedio con nuovi interventi. A ogni giro, dunque, l’effetto della misura precedente diventa la giustificazione per quella successiva.
La direzione alternativa sarebbe meno spettacolare, ma assai più promettente: facilitare nuove costruzioni, ridurre vincoli e tempi autorizzativi, assicurare certezza ai contratti, favorire gli investimenti e rendere conveniente immettere sul mercato il maggior numero possibile di abitazioni. Perché la libertà contrattuale non è il nemico di chi cerca casa. Al contrario, è una delle condizioni necessarie affinché qualcun altro abbia interesse a offrirgliela.
Il problema spagnolo, in fondo, sta tutto in una domanda molto semplice. Se le case disponibili sono troppo poche, quale incentivo produce una legge che rende più gravoso offrirle in locazione? È difficile pensare che la risposta alla scarsità possa essere rendere ancora più costosa l’offerta. Anche nella politica della casa esiste una regola elementare: primum non nocere. Una lezione antica che Madrid sembra avere dimenticato, ma che farebbe bene ricordare a ogni governo tentato di curare il mercato aggravandone i problemi.
di Sandro Scoppa