mercoledì 16 settembre 2026
A pochi giorni dalle elezioni, la socializzazione delle abitazioni dei grandi gruppi immobiliari torna al centro dello scontro politico. Ma trasferire migliaia di case dai privati allo Stato non aumenta l’offerta: cambia il proprietario, mentre la scarsità rimane.
Berlino ha un problema: mancano case. E una parte della politica tedesca propone di risolverlo espropriando quelle che già esistono. La questione, a pochi giorni dalle elezioni del 20 settembre, è diventata uno dei temi più caldi della campagna elettorale.
Die Linke, che nell’ultimo BerlinTrend è addirittura al primo posto con il 21 per cento, ha rilanciato la richiesta di attuare il referendum del 2021 sulla socializzazione delle abitazioni appartenenti ai grandi gruppi immobiliari. In quell’occasione la maggioranza dei votanti si era espressa a favore del trasferimento alla proprietà pubblica degli immobili delle società con più di 3.000 appartamenti. Nel mirino c’è soprattutto Vonovia, il maggiore gruppo immobiliare residenziale tedesco e uno dei più grandi d’Europa. Nella sola area di Berlino possiede 138.195 abitazioni, con un valore immobiliare di circa 23,5 miliardi di euro. Complessivamente, secondo le stime circolate nel dibattito politico, la socializzazione potrebbe interessare oltre 200.000 appartamenti.
Il problema dal quale nasce la proposta è reale. La capitale tedesca soffre una grave scarsità di abitazioni, trovare casa è diventato difficile e i canoni richiesti ai nuovi inquilini sono fortemente aumentati. Negare questa situazione significherebbe rifiutarsi di vedere la realtà.
Tuttavia, è la soluzione proposta a essere paradossale. Se in una città esistono cento case e ne servono centoventi, trasferirne trenta dai privati allo Stato lascia invariato il problema: le case continuano a essere cento. Si può cambiare il modo in cui vengono amministrate, stabilire canoni differenti o decidere secondo altri criteri chi debba occuparle. Ma le venti abitazioni mancanti continuano a mancare. La scarsità difatti non si espropria. È un principio economico elementare che proprio nelle crisi abitative viene frequentemente dimenticato. L’aumento dei prezzi e dei canoni viene trattato come la causa del problema, mentre spesso ne costituisce il sintomo. Se molte persone cercano un bene disponibile in quantità insufficiente, il suo prezzo tende a salire. Quel prezzo sta comunicando qualcosa: il bene è scarso.
La domanda decisiva dovrebbe essere allora un’altra: perché a Berlino (come nella maggior parte delle altre città del Vecchio continente) non si costruiscono abbastanza case? Per realizzare abitazioni servono terreni, capitali, imprese, autorizzazioni e, soprattutto, qualcuno disposto a investire oggi grandi quantità di denaro nella speranza di recuperarle nel corso di molti anni. Ogni investimento immobiliare è quindi anche una scommessa sul futuro. Chi costruisce deve poter ragionevolmente confidare che, una volta realizzato l’edificio, continuerà a esserne proprietario e potrà utilizzarlo economicamente secondo regole sufficientemente prevedibili.
Se invece la crescita di un’impresa immobiliare può trasformarla, raggiunta una certa dimensione, in candidata alla socializzazione, il messaggio rivolto a chi dovrebbe investire diventa singolare: mettete il vostro capitale, costruite, assumete rischi e create abitazioni, ma sappiate che il successo potrebbe un giorno diventare la ragione per sottrarvele. Non occorre neppure arrivare materialmente all’espropriazione perché questo meccanismo produca conseguenze. È sufficiente aumentare il rischio percepito.
Una recente indagine del BFW Berlin-Brandenburg fra le imprese associate sostiene che il 37 per cento degli intervistati abbia già rinviato investimenti a causa dell’incertezza politica, con 3.480 abitazioni programmate che non verrebbero realizzate. È un dato proveniente dall’associazione degli operatori e va quindi letto come tale, ma descrive perfettamente il meccanismo economico che la politica dovrebbe prendere in considerazione. Il capitale non è un oggetto immobile che aspetta pazientemente le decisioni dei governi. Confronta opportunità, rendimenti e rischi. Se investire cento milioni nella costruzione di abitazioni nella città sulla Sprea diventa più incerto che investirli altrove, quei cento milioni possono semplicemente prendere un’altra strada.
Qui entra in gioco qualcosa che va ben oltre Vonovia. La proprietà privata non è soltanto una garanzia accordata al proprietario. È una delle condizioni che consentono alla società di accumulare capitale e indirizzarlo verso impieghi produttivi. Chi risparmia e investe lo fa perché confida di poter beneficiare dei risultati delle proprie decisioni. Se quella aspettativa diventa fragile, diminuisce anche l’incentivo a immobilizzare risorse in investimenti destinati a produrre risultati dopo molti anni.
Nell’edilizia il problema è ancora più evidente. Una fabbrica può in alcuni casi trasferire la produzione. Un edificio, una volta costruito, rimane dove si trova. La certezza delle regole diventa perciò decisiva.
E qualcosa sembra stare cambiando anche nell’opinione pubblica berlinese. Nel referendum del 2021 era prevalsa nettamente la richiesta di socializzazione. Il BerlinTrend pubblicato all’inizio di settembre registra invece il 46 per cento dei berlinesi contrario all’espropriazione dei grandi gruppi immobiliari e soltanto il 37 per cento favorevole. Forse una parte degli elettori comincia a chiedersi se il problema della casa riguardi davvero chi possiede gli appartamenti oppure, molto più semplicemente, quanti appartamenti esistano.
I sostenitori della socializzazione obiettano che l’abitazione non è una merce qualsiasi e che la collettività deve garantire l’accesso alla casa. Ma proprio l’importanza dell’abitazione dovrebbe spingere a preoccuparsi prima di tutto di come aumentarne la disponibilità. Una politica efficace dovrebbe rendere più semplice costruire, recuperare gli edifici esistenti, trasformare immobili inutilizzati, abbreviare le procedure urbanistiche e attirare capitali verso l’edilizia. Dovrebbe moltiplicare il numero dei soggetti disposti a offrire abitazioni anziché trasformare chi già investe in un potenziale bersaglio politico.
La metropoli tedesca rischia invece di imboccare la strada opposta. Di fronte alla scarsità, concentra il dibattito sulla redistribuzione dell’offerta esistente anziché sulla creazione di nuova offerta. C’è qualcosa di singolare in una città che ha bisogno disperatamente di nuove abitazioni e contemporaneamente discute se sottrarre quelle esistenti a chi le possiede. L’operazione potrebbe trasferire decine di migliaia di appartamenti da bilanci privati a bilanci pubblici, cambiare il nome scritto alla voce “proprietario” e permettere alla politica di proclamare una vittoria contro i grandi gruppi immobiliari. Alla fine, però, il conto delle case disponibili resterebbe lo stesso.
Ed è questo il dato che nessun referendum e nessuna legge possono modificare: per risolvere una carenza di case bisogna creare le condizioni perché convenga costruirne di più. Se invece si rende più incerto il diritto di chi le possiede e più rischioso l’investimento di chi dovrebbe finanziarne di nuove, si può forse vincere un’elezione. Ma si rischia di perdere la battaglia contro la scarsità.
di Sandro Scoppa