mercoledì 9 settembre 2026
Il Regno Unito tassa le seconde case per spingere i proprietari a venderle, la Spagna offre fino a 35 mila euro per riportare sul mercato quelle vuote. Due ricette apparentemente opposte, unite dalla stessa convinzione: che spetti allo Stato indirizzare le scelte dei proprietari.
A Londra il bastone, a Madrid la carota. Il Regno Unito aumenta le tasse sulle seconde case per indurre i proprietari a venderle. La Spagna mette invece sul tavolo denaro pubblico per convincere i proprietari delle abitazioni vuote a ristrutturarle e affittarle. Due politiche che sembrano opposte e che, invece, nascono dalla medesima idea: quando il mercato della casa non produce il risultato desiderato, deve intervenire lo Stato a modificare il comportamento di chi possiede gli immobili.
Il caso britannico è particolarmente istruttivo. Dal 2025 le amministrazioni locali inglesi possono applicare alle seconde case una maggiorazione fino al 100 per cento della Council Tax, raddoppiandone quindi l’importo. La misura non è obbligatoria, ma numerosi Comuni hanno scelto di utilizzarla. La finalità dichiarata è facilmente comprensibile: scoraggiare il possesso di abitazioni utilizzate solo per alcuni periodi dell’anno e riportarle verso la residenza stabile. La disciplina deriva dal Levelling-up and Regeneration Act 2023 ed è ormai pienamente operativa.
Un’inchiesta del Times di alcuni giorni orsono ne racconta alcuni effetti nelle località turistiche. In diverse aree molti proprietari hanno messo in vendita gli immobili e sono stati costretti a ridurre sensibilmente le richieste, mentre una quota rilevante delle case offerte non riesce comunque a trovare un compratore.
A prima vista sembrerebbe una vittoria: tassare maggiormente le seconde case ne aumenta l’offerta e contribuisce a esercitare una pressione al ribasso sui prezzi. Ma è proprio qui che la realtà si incarica di complicare lo schema costruito dalla politica. Costringere economicamente un proprietario a vendere non significa che l’abitazione diventi automaticamente accessibile a chi vive e lavora nella zona. Il prezzo può diminuire e rimanere comunque incompatibile con i redditi locali. Né è possibile stabilire chi comprerà l’immobile rimesso sul mercato: potrebbe essere una famiglia residente, ma anche un acquirente proveniente da un’altra regione o un altro investitore. Il fisco può dunque modificare gli incentivi, non comandarne gli esiti.
È la celebre lezione di Frédéric Bastiat su “ciò che si vede e ciò che non si vede”, particolarmente efficace quando si parla di imposte. Si vede immediatamente il proprietario che, davanti alla maggiore Council Tax, decide di vendere. Molto meno visibili sono gli investimenti scoraggiati, i capitali indirizzati altrove e le diverse utilizzazioni degli immobili che la nuova convenienza economica può determinare.
Attraversiamo la Manica e la scena cambia completamente. La Spagna ha scelto apparentemente la strada opposta. Il Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, disciplinato dal Real Decreto 326/2026, contiene un programma specifico per recuperare le abitazioni vuote e destinarle alla locazione sociale o a prezzo calmierato. Possono accedervi gli immobili rimasti vuoti per almeno due anni che, dopo la ristrutturazione, vengano affittati per almeno cinque anni rispettando il sistema statale di riferimento dei canoni. Qui non arriva una tassa, ma un assegno. Il contributo può raggiungere 30 mila euro per abitazione e 35 mila nei Comuni o nuclei abitati fino a 10 mila abitanti. Lo stabilisce espressamente l’articolo 113 del decreto.
Il ragionamento è rovesciato: Londra cerca di rendere più costoso mantenere una seconda casa; Madrid tenta di rendere più conveniente riportare sul mercato una casa vuota. In pratica, bastone e carota.
Ma sotto la diversità degli strumenti rimane la stessa impostazione. In entrambi i casi l’amministrazione individua il comportamento che considera socialmente desiderabile e utilizza il fisco o la spesa pubblica per indirizzare il proprietario verso quella scelta. Da una parte gli sottrae risorse se conserva l’immobile nel modo ritenuto sbagliato; dall’altra gliene attribuisce se lo utilizza nel modo ritenuto giusto.
Il caso spagnolo contiene però un’ammissione particolarmente interessante. Se occorre offrire fino a decine di migliaia di euro perché una casa vuota venga ristrutturata e affittata, forse sarebbe opportuno domandarsi perché il proprietario non trovi già conveniente farlo. È qui che la politica abitativa dovrebbe cambiare prospettiva. Una casa può rimanere vuota perché necessita di lavori costosi, ma anche perché il rendimento atteso non compensa tassazione, rischio di morosità, difficoltà di recuperare il possesso, vincoli sui canoni e incertezza normativa. Il proprietario non tiene necessariamente chiuso un appartamento per una misteriosa ostilità verso gli inquilini. Valuta costi, rischi e benefici esattamente come avviene per qualsiasi altro investimento.
Ed emerge così il paradosso dell’intervento pubblico. Prima si introducono regole che riducono la convenienza economica di determinate scelte; poi, quando gli individui reagiscono modificando il proprio comportamento, si introduce un altro intervento per convincerli a tornare indietro. Si regolano i canoni, si irrigidiscono i contratti, si accrescono gli obblighi e infine si scopre che occorre spendere denaro pubblico per attirare nuovamente l’offerta. È interventismo circolare, un’ulteriore manifestazione del socialismo abitativo: una misura genera conseguenze che diventano la giustificazione della misura successiva.
Regno Unito e Spagna finiscono così per offrire, involontariamente, la stessa lezione. Il problema abitativo non nasce dal fatto che lo Stato non abbia ancora trovato il sistema fiscale abbastanza sofisticato per convincere i proprietari a comportarsi come desidera. Nasce soprattutto dalla scarsità dell’offerta rispetto alla domanda nelle zone dove le persone vogliono vivere. Ed è sull’offerta che bisognerebbe agire: semplificare la costruzione di nuove abitazioni, ridurre i vincoli, garantire certezza dei contratti, rendere rapido il recupero dell’immobile in caso di inadempimento e creare condizioni nelle quali investire e affittare tornino a essere convenienti senza bisogno né di punizioni né di premi. Perché il mercato della casa non ha bisogno di uno Stato che scelga alternativamente il bastone o la carota. Ha bisogno che lo Stato smetta di trattare il proprietario come un soggetto da addestrare.
di Sandro Scoppa