mercoledì 2 settembre 2026
Kiev cancella dopo oltre quarant’anni il Codice abitativo dell’Urss e archivia le interminabili liste d’attesa. Ma al posto del vecchio dirigismo arrivano affitto sociale, sussidi e nuovi operatori pubblici. Cambia il modello, non ancora la filosofia.
C’è qualcosa di potentemente simbolico nella decisione dell’Ucraina di mandare finalmente in pensione il Codice abitativo del 1983. Infatti, mentre combatte una guerra per difendere la propria indipendenza, Kiev cancella uno dei fossili giuridici lasciati dall’Unione Sovietica: un sistema nel quale lo Stato prometteva una casa e il cittadino poteva trascorrere decenni aspettando che quella promessa diventasse realtà.
La stessa Olena Shuliak, presidente della Commissione parlamentare competente, lo ha ammesso con una formula difficilmente migliorabile: quel sistema era una “imitazione dell’assistenza”. Le persone rimanevano per anni nelle liste d’attesa senza ottenere l’abitazione promessa. È difficile immaginare una rappresentazione più efficace del socialismo applicato alla casa.
La nuova legge ucraina sui principi fondamentali della politica abitativa, approvata il 13 gennaio scorso ed entrata in vigore il 15 febbraio, chiude formalmente quell’epoca. L’alloggio gratuito fornito dallo Stato viene mantenuto soltanto per categorie specifiche, tra le quali militari, soccorritori, poliziotti e orfani. Per gli altri vengono introdotti strumenti differenti: mutui agevolati, leasing finanziario, affitto sociale, edilizia cosiddetta accessibile e formule rent-to-own, che consentono di arrivare progressivamente alla proprietà.
È un passo avanti. Ma soltanto un passo. Perché il problema del socialismo abitativo non era semplicemente la coda davanti allo sportello. Era l’idea che la casa dovesse essere sottratta, almeno in parte, alla proprietà, al contratto, al prezzo e alla responsabilità individuale per essere trasformata in oggetto di pianificazione politica. Ed è proprio qui che la riforma ucraina mostra la sua contraddizione.
Kiev abbandona il modello sovietico e, nelle parole della stessa Shuliak, costruisce una politica abitativa “basata sul modello europeo”. Naturalmente tra i due sistemi esiste una differenza enorme di grado. Ma la differenza di principio è meno radicale di quanto sembri: resta l’idea che l’accesso alla casa debba essere organizzato, corretto e in parte finanziato dal potere pubblico.
Nel primo sistema lo Stato pretendeva di assegnare direttamente l’abitazione; nel secondo stabilisce chi debba essere aiutato, quanto debba pagare, quale quota del reddito possa destinare all’affitto e quali programmi debbano essere finanziati.
Il nuovo affitto sociale è emblematico. Secondo l’impianto illustrato dalla Verkhovna Rada (il Parlamento ucraino), il pagamento non dovrebbe superare il 30 per cento del reddito familiare, mentre la parte eccedente verrebbe compensata dallo Stato o dagli enti locali; per le categorie più vulnerabili la compensazione potrebbe arrivare al 100 per cento. I canoni dovrebbero inoltre alimentare un fondo rotativo destinato alla realizzazione di nuovi alloggi sociali. La domanda è inevitabile: perché il 30 per cento? Perché non il 25 o il 35? E soprattutto: chi stabilisce quale sia il prezzo corretto di un’abitazione?
Il mercato non conosce percentuali politicamente virtuose. Conosce prezzi che emergono dall’incontro fra domanda e offerta. Quando il potere pubblico decide quale quota del reddito sia “sostenibile”, non elimina il costo della casa: decide semplicemente di trasferirne una parte dal beneficiario al contribuente. Non è una distinzione terminologica. È il confine fra prezzo e sussidio.
Ancora più significativo è che molti dettagli decisivi devono essere ancora scritti. Quella approvata è una legge-quadro: criteri di reddito, metrature, formule per determinare i canoni e priorità saranno definiti successivamente, anche attraverso una specifica legge sul patrimonio abitativo sociale, la cui approvazione è programmata per il primo trimestre del 2027. Ed è precisamente quando arrivano regolamenti, parametri, requisiti, graduatorie ed eccezioni che la burocrazia ricomincia a crescere. La digitalizzazione prevista dalla riforma può certamente rendere l’apparato più trasparente ed efficiente. Ma uno Stato digitale rimane uno Stato. Un algoritmo può eliminare una fila davanti a un ufficio; non elimina la discrezionalità incorporata nelle regole che è chiamato ad applicare.
Naturalmente l’Ucraina costituisce oggi un caso eccezionale. Milioni di persone hanno subito le conseguenze della guerra, abitazioni sono state distrutte e intere famiglie sono state costrette ad abbandonare le proprie città. Sarebbe astratto ignorarlo. La riforma attribuisce infatti particolare attenzione agli sfollati interni, ai veterani e a chi ha perduto la casa, prevedendo ingenti risorse per abitazioni e indennizzi. Ma l’emergenza non dovrebbe diventare la teoria generale della politica abitativa.
La ricostruzione potrebbe rappresentare, al contrario, l’occasione per una scelta assai più radicale: fare dell’Ucraina uno dei mercati immobiliari più liberi d’Europa. Proprietà privata fortemente garantita, procedure urbanistiche semplici, tempi rapidi per costruire, certezza dei contratti, tutela effettiva contro occupazioni e inadempimenti, fiscalità contenuta, libertà di locazione e apertura agli investimenti. Le case non nascono dalle graduatorie. Nascono dal capitale, dal risparmio, dalla terra, dal lavoro e dalla libertà di costruire e scambiare. Aumentare l’offerta significa accrescere la concorrenza tra proprietari e costruttori e allentare la pressione sui prezzi. Rendere più difficile e costoso costruire, affittare o investire produce invece scarsità, proprio quella scarsità che il potere pubblico pretende poi di curare con nuovi interventi. È una lezione elementare che molta Europa continua ostinatamente a ignorare, tentando di correggere con sussidi, edilizia pubblica e regolamentazione gli squilibri prodotti dalle proprie regolamentazioni.
La riforma ucraina contiene dunque una buona notizia e un avvertimento. La buona notizia è storica: dopo quarantatré anni il Codice abitativo sovietico finisce nell’archivio. Con esso dovrebbe scomparire l’illusione della casa gratuita promessa dall’apparato pubblico a tutti e spesso consegnata a nessuno. L’avvertimento riguarda ciò che viene dopo. Fra la pianificazione sovietica e la libertà non esiste soltanto il modello sociale europeo. Esiste il mercato. Esistono la proprietà e il contratto. Esiste una società nella quale lo Stato protegge il diritto di possedere una casa invece di assumersi il compito di decidere come distribuirla.
L’Ucraina ha avuto il coraggio di demolire un pezzo del proprio passato sovietico. Ora dovrebbe evitare di ricostruirlo, con architettura più elegante, utilizzando mattoni europei.
di Sandro Scoppa