mercoledì 8 luglio 2026
La moratoria della città andalusa promette di difendere i residenti, ma non aumenta l’offerta abitativa: limita gli usi della proprietà e trasforma la scarsità in nuovo potere amministrativo.
Málaga, in Spagna, ha deciso di fermarsi. Il Comune ha avviato una moratoria di tre anni per vietare nuove licenze di hotel, aparthotel e blocchi di appartamenti turistici su terreni residenziali. La misura, dopo i passaggi amministrativi, dovrebbe entrare in vigore con la pubblicazione nel Bollettino ufficiale provinciale. La motivazione è quella ormai consueta: conciliare il successo turistico della città con la possibilità, per i residenti, di continuare a viverci. Formula elegante. Ma la domanda vera è un’altra: perché i residenti non riescono più a trovare casa?
La risposta politica è semplice: troppi turisti, investitori, abitazioni sottratte all’uso ordinario. È una spiegazione comoda, perché offre un colpevole riconoscibile. Ma non è la spiegazione più seria né aderente alla realtà. Il turismo aumenta la domanda. Gli investimenti cercano rendimento. Tuttavia, i prezzi esplodono quando la domanda cresce e l’offerta resta bloccata. Se una città diventa più attrattiva, ricca e desiderata, la soluzione razionale è consentire la produzione di più abitazioni, non congelare usi, licenze e destinazioni.
Il caso di Málaga mostra il fallimento della regolazione a catena. Prima sono state colpite le viviendas de uso turístico. Poi, poiché il mercato non scompare per decreto, la domanda si è spostata verso interi edifici di appartamenti turistici. Il quotidiano spagnolo El País ha ricostruito che, dopo le restrizioni introdotte dal 2024, le abitazioni turistiche hanno registrato un primo calo, mentre i blocchi di appartamenti turistici sono cresciuti del 15 per cento in due anni, superando le 10.000 plazas. È il classico effetto palloncino: lo Stato preme da una parte, l’attività economica si sposta dall’altra.
Ora arriva il divieto successivo. È la spirale tipica dell’interventismo. Si introduce un vincolo, il mercato si adatta, la politica interpreta quell’adattamento come una nuova emergenza e risponde con un altro vincolo. Così la regolazione non corregge il problema: lo insegue, lo deforma e lo usa per giustificare un’ulteriore stretta. Il risultato è tuttavia sempre lo stesso: la sostituzione graduale del mercato con il permesso, non decide chi investe, costruisce o rischia, ma chi autorizza. I progetti già presentati continueranno il loro iter; i nuovi resteranno fuori. Così il divieto non colpisce genericamente “il mercato”, ma crea una linea di privilegio tra chi è arrivato prima e chi arriverà dopo. È in questo modo che l’interventismo, anche quando parla il linguaggio della tutela sociale, finisce per proteggere gli operatori già insediati.
La cosa più grave è che questa moratoria non aggiunge una sola abitazione al mercato. Può impedire che alcuni lotti residenziali diventino strutture ricettive, ma non produce nuova offerta. Eppure, l’offerta è il cuore vero del problema. Secondo i dati riportati da Cadena Ser su un’analisi di Metrovacesa, la capitale turistica della Costa del Sol, che è uno dei principali motori economici e turistici dell’Andalusia. ha registrato 5.809 nuovi nuclei familiari negli ultimi dodici mesi e un saldo migratorio di oltre 19.000 persone nel 2024; nonostante 9.666 permessi per nuova edilizia nell’ultimo anno, la provincia trascina un deficit abitativo accumulato da oltre dieci anni. Se questa è la diagnosi, il divieto è una terapia sbagliata.
I prezzi confermano la tensione. Idealista indica per il capoluogo dell’omonima provincia andalusa, a giugno 2026, un canone medio di 16,5 euro al metro quadrato, massimo della serie e in aumento del 5,6 per cento su base annua. Davanti a numeri del genere, la politica può scegliere due strade. La prima è quella facile: indicare il nemico, approvare una moratoria, dire ai cittadini che qualcosa è stato fatto. La seconda è quella difficile: rimuovere gli ostacoli che impediscono al mercato abitativo di rispondere alla domanda.
La seconda strada è l’unica seria. Significa più densità dove è possibile, procedure più rapide, destinazioni urbanistiche meno rigide, recupero effettivo degli immobili inutilizzati, cambi d’uso più semplici verso il residenziale, meno vincoli sulle trasformazioni e più libertà di costruire. Significa anche distinguere tra problemi reali e pretesti ideologici. Rumore, sicurezza, decoro urbano e convivenza condominiale vanno disciplinati. Ma disciplinare le esternalità non significa sostituire il mercato con un sistema di autorizzazioni politiche.
Il paradosso è evidente. Si dice di voler difendere il suolo residenziale, ma si continua a governare la casa come una concessione amministrativa. Si invoca il diritto ad abitare, ma si rendono più difficili gli investimenti che potrebbero aumentare l’offerta. Si accusa la proprietà privata di approfittare della scarsità, mentre la scarsità viene prodotta e aggravata da piani, divieti, limiti e ritardi. Poi, quando i prezzi salgono, si chiede allo stesso potere pubblico che ha bloccato l’offerta di intervenire ancora di più.
Málaga non è un’eccezione. È il laboratorio di una tentazione europea: rispondere alla crisi abitativa restringendo l’uso dei beni invece di liberarne la produzione. Si parte dal turismo, poi si passa agli affitti brevi, poi agli hotel, poi ai cambi d’uso, poi ai canoni, poi alle licenze. Ogni intervento si presenta come temporaneo, ragionevole e necessario. Ogni intervento lascia dietro di sé un mercato meno libero, più opaco e più dipendente dalla politica.
La verità è brutale, ma va detta: non si combatte la scarsità vietando usi legittimi della proprietà. Si combatte la scarsità aumentando l’offerta. Tutto il resto è politica dell’apparenza: consola per un giorno, irrigidisce il mercato per anni e prepara il prossimo divieto.
di Sandro Scoppa