giovedì 30 aprile 2026
I numeri confermano: non mancano le case, mancano le condizioni per metterle sul mercato
C’è un dato che dovrebbe chiudere ogni discussione ideologica: in Italia la domanda di abitazioni in affitto cresce, ma l’offerta non segue. Non è una percezione, è una fotografia sempre più nitida. Eppure, invece di interrogarsi sulle cause, si continua ad accusare il mercato.
L’analisi pubblicata su Real Estate 24 del Sole 24 Ore lo dice con chiarezza: il problema non è la domanda, è invece un’offerta che non riesce a strutturarsi. E i numeri aiutano a capire perché. Nel confronto europeo, i principali Paesi presentano mercati della locazione classificati come “alti” o “medio-alti”, mentre l’Italia resta su un livello “medio-basso”, segno di un sistema meno sviluppato e meno capace di rispondere alla domanda.
Il dato più significativo riguarda la struttura del mercato. In Germania la presenza di operatori istituzionali supera il 30 per cento, nei Paesi Bassi è ancora più elevata. Nel nostro Paese è piuttosto marginale. Il risultato è un sistema frammentato, affidato quasi interamente ai piccoli proprietari.
E qui sta il punto che troppo spesso viene ignorato. Il mercato italiano della locazione non è dominato da grandi fondi, ma da famiglie. Persone che affittano uno o due immobili, spesso frutto dei risparmi di una vita. Sono loro a sostenere l’offerta, a garantire, ogni giorno, che esistano case disponibili. Eppure, sono anche i più esposti all’incertezza normativa, ai vincoli, ai rischi.
I numeri interni lo confermano. Il canone medio nazionale ha raggiunto i 655 euro mensili, con valori molto più elevati nelle grandi città. Nonostante questo aumento, l’offerta non cresce. Anzi, nelle aree più regolamentate si registra una contrazione degli immobili disponibili sul mercato residenziale stabile.
Non è un paradosso, è una conseguenza. Regole instabili, contratti alterati di fatto per via legislativa o giudiziaria, tempi lunghi e incerti per il recupero dell’immobile: il messaggio è uno solo, affittare è rischioso. A fronte di rischi crescenti, l’offerta si ritira. Una parte degli immobili viene destinata ad altri usi, un’altra resta vuota, un’altra ancora esce definitivamente dal mercato. Non per scelta ideologica, bensì per semplice prudenza. Chi ha un immobile valuta costi e benefici. Se i secondi diminuiscono e i primi aumentano, la decisione è inevitabile.
È una dinamica già vista. Negli anni dell’equo canone, introdotto con la legge n. 392 del 1978, infatti, il tentativo di comprimere artificialmente i prezzi produsse un effetto opposto a quello dichiarato: crollo dell’offerta, deterioramento del patrimonio immobiliare e diffusione del mercato nero. Le case non scomparvero, smisero soltanto di essere affittate alle condizioni imposte.
Lo stesso schema si è ripetuto, con variazioni, in numerosi contesti internazionali. A New York, i controlli sugli affitti hanno ridotto la mobilità e la disponibilità di alloggi; a Berlino, il recente esperimento del blocco dei canoni è stato dichiarato incostituzionale dopo aver già prodotto una contrazione dell’offerta disponibile.
La lezione è sempre la stessa: alterare i prezzi significa alterare i segnali che guidano l’offerta, e l’effetto inevitabile è la sua contrazione. E così si genera il cortocircuito attuale.
Da un lato si invocano più tutele per gli inquilini attuali. Dall’altro si ignorano gli effetti su quelli futuri. Perché ogni casa che esce dal mercato è una possibilità in meno per chi cerca. Ogni proprietario scoraggiato è un’offerta che non si rinnova.
Il confronto europeo lo conferma ancora una volta. Dove esiste un quadro normativo stabile e prevedibile, gli investimenti crescono e l’offerta si amplia. Al contrario, dove prevalgono rigidità e interventi discontinui, il sistema si blocca. E l’Italia si colloca esattamente in questa seconda categoria.
Continuare ad aggiungere vincoli significa sostituire decisioni politiche a scelte individuali, comprimendo l’offerta. Non si creano case per decreto: si scoraggia chi dovrebbe metterle a disposizione. La realtà è però meno ideologica e più concreta: senza condizioni favorevoli per chi mette a disposizione gli immobili ‒ e cioè, in larga parte, i piccoli proprietari ‒ l’offerta non può crescere. E senza offerta, non esiste politica abitativa che tenga.
Il vero nodo non è calmierare, è rendere possibile. Non è comprimere, è liberare. Perché le case non mancano per caso. Mancano quando chi dovrebbe offrirle viene progressivamente spinto a non farlo più.
di Sandro Scoppa