mercoledì 29 aprile 2026
Dai controlli sui prezzi dell’antichità alle moderne strette fiscali: quando si interviene per “correggere” il mercato, il risultato è sempre lo stesso: meno offerta, più incertezza e case che scompaiono
Il governo ha deciso di aumentare la tassazione sugli affitti brevi: dal 2024, chi concede in locazione più di un immobile paga la cedolare secca al 26 per cento invece del 21 per cento. L’obiettivo dichiarato è semplice: colpire chi “fa impresa” con le locazioni turistiche e riequilibrare il mercato abitativo.
Ma cosa è successo davvero?
Secondo le statistiche fiscali del Dipartimento delle Finanze del MEF, relative alle dichiarazioni dei redditi 2025 (anno d’imposta 2024), richiamate nei giorni scorsi da Il Sole 24 Ore, l’impatto della misura è stato modesto. La cedolare sugli affitti brevi ha generato circa 235 milioni di euro di imposte, una cifra limitata rispetto ai 4,1 miliardi complessivi della cedolare secca. Non c’è stato alcun boom di gettito, né alcuna rivoluzione nei conti pubblici.
Eppure, il problema non è quanto si è incassato. È quello che si è compromesso.
Aumentare selettivamente la tassazione su una specifica modalità di utilizzo della proprietà significa mandare un segnale preciso: non tutte le scelte sono legittime allo stesso modo. Alcune vengono scoraggiate, altre favorite. Non è più il mercato a orientare le decisioni, è invece il legislatore.
Il risultato è un sistema che smette di funzionare come processo spontaneo e diventa un campo regolato dall’alto.
La storia insegna, del resto, che questo schema non è nuovo. Quando l’imperatore Diocleziano cercò di fissare i prezzi per legge, l’effetto fu immediato: scarsità, mercato nero, disordine. Il controllo non rese i beni più accessibili, li fece scomparire. Allo stesso modo, nella Milano raccontata da Alessandro Manzoni nei Promessi sposi, i calmieri sul pane non evitarono la fame: la aggravarono, alimentando tensioni e violenza.
Non è un caso che dinamiche analoghe si siano ripresentate anche in tempi recenti. A Berlino, il tetto agli affitti ha ridotto drasticamente l’offerta prima ancora di essere dichiarato illegittimo. A New York, decenni di controllo hanno finito per deprimere gli investimenti e deteriorare il patrimonio abitativo. Cambiano i contesti, non i risultati.
Lo dimostra anche un altro dato attuale: cresce l’utilizzo del canone concordato, con aliquota al 10 per cento, che registra un aumento significativo. Non perché sia sempre la soluzione più efficiente, ma perché è fiscalmente incentivata. In altre parole, le scelte non vengono più fatte sulla base della domanda e dell’offerta, quanto in funzione del vantaggio fiscale.
Questo è il punto cruciale: quando le regole sostituiscono gli incentivi naturali, il sistema si altera. Chi possiede un immobile si trova di fronte a un dilemma che non dovrebbe esistere: non come utilizzare al meglio il proprio bene, ma come evitare penalizzazioni. L’investimento diventa subordinato alla normativa, non più alla convenienza economica reale.
Le conseguenze sono inevitabili. Meno libertà equivale meno offerta. Meno offerta significa prezzi più alti. Prezzi più alti rappresentano maggiore difficoltà di accesso alla casa. È esattamente l’opposto di ciò che si dichiara di voler ottenere.
C’è poi un ulteriore effetto, non altrettanto visibile e tuttavia ancora più profondo: l’incertezza. Ogni intervento selettivo rafforza l’idea che la proprietà non sia un diritto stabile, bensì una concessione rivedibile. È un passaggio sottile ma decisivo, che la letteratura ha colto con straordinaria lucidità. Ne La fattoria degli animali, George Orwell mostra come il controllo economico, anche quando nasce con intenzioni egualitarie, finisca per comprimere ogni spazio di autonomia.
Non siamo di fronte a scenari estremi, ci troviamo dinanzi a una dinamica che procede per gradi: limitate correzioni, piccoli vincoli, ridotte differenziazioni fiscali. Fino a quando il quadro complessivo cambia natura.
È oramai acclarando che se si scoraggia la locazione, l’offerta, inesorabilmente, si ritrae. E un mercato che si contrare diventa più fragile, meno dinamico, meno capace di attrarre capitali. E senza investimenti, non c’è sviluppo. Senza sviluppo, non c’è accessibilità.
Il punto, allora, non è se tassare al 21 per cento o al 26 per cento. È invece se la proprietà debba essere considerata uno spazio di autonomia o uno strumento da dirigere. Se le decisioni individuali debbano essere rispettate o corrette. Se il mercato debba essere lasciato funzionare o costantemente piegato.
Non è una scelta tecnica, è una scelta politica. Colpire chi offre case per fingere di aiutare chi le cerca. Il risultato? Meno case. Più tensione. Più fallimenti.
di Sandro Scoppa