venerdì 27 marzo 2026
Una proposta di riforma che dichiara di superare la centralità della proprietà finisce per svuotarla: tra obblighi, certificazioni e decisioni imposte, il condominio diventa un sistema regolato dall’alto
Ci sono testi normativi che intervengono su problemi specifici. E ce ne sono altri che, sotto l’apparenza tecnica, rivelano un’impostazione culturale precisa. Il disegno di legge n. 86 del 24 febbraio 2026 appartiene a questa seconda categoria. Non si limita a proporre una correzione di criticità della disciplina condominiale: ne rovescia addirittura il fondamento.
E tuttavia questa riforma presenta un vuoto ancora più profondo: non nasce da una teoria, non si inserisce in un progetto coerente, non esprime alcuna idea ordinata dei rapporti tra individui e istituzioni. Non c’è una visione, ma una somma di interventi. Non c’è un disegno, ma un accumulo di obblighi. È una normativa senza pensiero, che procede per correzioni apparenti e soluzioni immediate, senza interrogarsi sulle conseguenze complessive. Ed è proprio questa assenza a renderla più pericolosa: perché, senza dichiararlo, altera l’equilibrio tra libertà e vincolo, spostandolo sistematicamente a favore del secondo.
Lo dice apertamente, senza ambiguità, nella relazione introduttiva: la normativa attuale sarebbe “fortemente ancorata al diritto di proprietà” e dovrebbe essere ripensata perché il condominio è anche “luogo dove la gran parte dei cittadini si trova a vivere e lavorare”. È una dichiarazione di principio. E, come tutte le dichiarazioni di principio, produce conseguenze.
Il messaggio è chiaro: la proprietà non basta più a giustificare le scelte. Deve essere bilanciata, reinterpretata, subordinata a esigenze che vengono definite altrove. Non siamo più di fronte a una disciplina dei rapporti tra proprietari, ma alla costruzione di un micro-ordinamento in cui il diritto individuale è solo uno degli elementi ˗ e nemmeno il principale.
Da qui discende tutto il resto. La trasparenza obbligatoria, con la pubblicazione online dei conti condominiali, non è più uno strumento pattizio: diventa un dovere imposto. L’assicurazione non è più una scelta prudenziale: diventa un obbligo generalizzato. La professionalità non è più il risultato della selezione sul mercato: diventa una certificazione richiesta per legge. Ogni ambito viene sottratto alla libera determinazione e ricondotto a uno schema uniforme.
Ma il punto più rivelatore è un altro. È la previsione che consente di approvare interventi obbligatori con maggioranze ridotte, perché altrimenti ˗ si legge ˗ tali interventi “non possono essere attuati, con grave pericolo anche per l’incolumità dei condomini”. Qui la logica è esplicita: il consenso non è più il fondamento della decisione, è piuttosto un ostacolo da superare quando la decisione è ritenuta necessaria.
È il passaggio decisivo. Non si governa più attraverso l’accordo, lo si fa attraverso la riduzione del dissenso. E non è un caso isolato.
L’intero impianto della riforma è attraversato da questa impostazione. Si introduce la responsabilità del condomino per chiunque utilizzi il bene, si estende la solidarietà dell’acquirente per i debiti altrui, si rafforza il potere dell’amministratore di sospendere i servizi, si attribuisce alle spese condominiali una posizione privilegiata nelle esecuzioni. Ogni norma va nella stessa direzione: ampliare il vincolo, restringere lo spazio di scelta e di cooperazione volontaria.
Perfino quando si parla di qualità del servizio, il linguaggio tradisce la sostanza. La certificazione UNI 10801:2024 viene presentata come garanzia di trasparenza e professionalità. In realtà introduce un vincolo preciso: nei condomìni più grandi, l’amministratore potrà svolgere quell’attività solo se è certificato. Non è un dettaglio tecnico, è in pratica un vero e proprio filtro legale.
Il risultato è semplice: non saranno più i condomini a scegliere l’amministratore, sarà la legge a decidere chi può esserlo. Senza certificazione si è fuori, anche se capaci; con la certificazione si entra, anche senza esserlo.
A questo si aggiungono adempimenti, controlli e costi ulteriori, che inevitabilmente si riflettono sulle spese condominiali. Così fiducia, esperienza e reputazione passano in secondo piano, mentre prevale un criterio formale che riduce la concorrenza e limita la libertà di scelta.
È la logica della sostituzione: al posto della reputazione, il requisito; al posto della concorrenza, la selezione amministrativa.
Il risultato complessivo è un condominio che non assomiglia più a una comunità di proprietari, ma a un apparato regolato dall’alto. Un sistema in cui ogni scelta è incanalata, ogni rischio è standardizzato, ogni deviazione è prevenuta.
Si potrebbe obiettare che tutto questo serve a garantire ordine, sicurezza, efficienza. È sempre così che iniziano le trasformazioni più profonde. Ma il problema non è l’obiettivo dichiarato. È il metodo. Perché ogni volta che si sostituisce la decisione individuale con una regola generale, si compie un passo preciso: si sposta il potere.
E qui il potere si sposta in modo evidente. Non verso i condomini, bensì verso la norma, verso un sistema che decide in anticipo ciò che è giusto fare, come farlo e a quali condizioni.
Il condominio finisce così per somigliare a un piccolo soviet: un’assemblea formalmente partecipata, ma sostanzialmente incanalata, in cui le decisioni nascono da regole già scritte che ne delimitano l’esito e non dalla libera cooperazione tra proprietari. Gli obblighi si moltiplicano, gli spazi di scelta si restringono, il dissenso viene neutralizzato con procedure che lo rendono irrilevante anziché con il divieto esplicito.
In un sistema del genere l’ordine non ha origine nella conformità, non nella responsabilità, E quando la conformità sostituisce la libertà, la proprietà resta solo una parola: non più un diritto pieno, è uno spazio residuale, delimitato e condizionato.
Non è una riforma. È un passaggio silenzioso: dal condominio al soviet, dalla proprietà alla sua lenta dissoluzione.
di Sandro Scoppa