martedì 14 novembre 2023
n. 33 dell’11 novembre 2023
I saluti più cordiali agli ascoltatori de “La settimana di Confedilizia”, che raccoglie i contributi più importanti della rassegna stampa curata dalla storica associazione della proprietà immobiliare.
Un primo argomento in evidenza sui media riguarda il mercato immobiliare e i mutui ipotecari, che sembrano oramai stretti in una morsa. Trimestre dopo trimestre si è infatti rafforzata la contrazione del numero di compravendite e le erogazioni dei mutui, dovuta al repentino rialzo dei tassi d’interesse cui si sono aggiunte le incertezze economiche e anche i timori suscitati dalla guerra in Ucraina e ora dalla crisi in Medio Oriente. È quanto emerge dai dati statistici diffusi dal Consiglio nazionale del notariato e relativi ai primi sei mesi dell’anno, che registrano un calo delle compravendite di quasi il 9 per cento e una diminuzione di circa il 30 per cento dei mutui. Le previsioni per fine anno non sono affatto rosee, essendo atteso un ulteriore calo complessivo sia degli acquisti sia dei mutui. Sul punto vi è comunque da considerare che nel rapporto immobiliare residenziale curato dall’Agenzia delle entrate e dall’Abi è stimato in 123,4 miliardi di euro il giro d’affari derivante dalla compravendita di abitazioni nel nostro Paese.
Tutto ciò a fronte di quanto si riscontra nel report curato dall’Osservatorio Saie, presentato alla Fiera del Levante di Bari, che mette in rilievo come il settore edile sia rimasto ben saldo, con la filiera che mostra di aver vissuto un biennio molto positivo che dovrebbe chiudersi, a fine 2023, con un’ulteriore crescita del 4 per cento. A tale scopo è risultato decisivo l’impatto del Pnrr e degli incentivi fiscali, che hanno incrementato il portafoglio ordini delle aziende. Queste, come dichiarato da Emilio Bianchi, direttore di Saie, hanno manifestato la loro soddisfazione per il trend e il fatturato dell’anno, e stanno inoltre ricorrendo a investimenti importanti su più fronti, dalla formazione alla sostenibilità e alla tecnologia. Buone notizie anche sul fronte occupazionale nel medesimo settore, e il notevole impatto su tutto il tessuto economico: negli ultimi due anni, come riscontrato dal Mef, oltre la metà della crescita del Pil italiano è attribuibile all’edilizia e alla sua lunga filiera produttiva.
Un altro tema degno di nota è quello affrontato da alcuni organi di informazione, che hanno riportato come, relativamente alle locazioni abitative, si è in presenza di una domanda esponenzialmente cresciuta negli anni, soprattutto in alcune città. Essa proviene da una platea eterogenea di richiedenti, che si estende dal manager in trasferta al giovane lavoratore, dallo stagista allo studente fuori sede a quello internazionale, passando per i turisti e i viaggiatori business, sino ai lavoratori precari e chi non ha possibilità di accendere un mutuo. A siffatto incremento non è però coinciso un proporzionale aumento dell’offerta, né da parte di investitori privati, in larga misura costituiti da sviluppatori e società immobiliari, che costruiscono e affittano condomìni (come accade nel nord Europa), né da interventi di edilizia pubblica, nella quale ricomprendere i 150mila circa appartamenti di edilizia residenziale pubblica vuoti, che denotano in proposito un palese inefficienza dello Stato e delle sue articolazioni territoriali.
La conseguenza di tutto quanto detto è, da un lato, che l’ampliamento dell’offerta è rimasto legato sostanzialmente alla libera iniziativa dei piccoli proprietari e di chi ha una “seconda casa da mettere a reddito”; dall’altro, che vi è stato un incremento dei canoni di locazione, in modo del resto conforme ai dettami della teoria economica e alle dinamiche di mercato.
Giova ancora rimarcare che alla base di tale situazione, vi è che il segmento delle locazioni non appare redditizio, anche per l’alta incidenza della tassazione e i numerosi vincoli legislativi che lo imbrigliano, ed è percepito dagli operatori come scarsamente tutelato sia nei casi di morosità dei conduttori sia in quelli di mancata riconsegna alla scadenza sia, e non avviene di rado, qualora l’immobile riconsegnato risulti danneggiato e vi sia la necessità di rivolgersi al giudice per ottenere il dovuto risarcimento.
Ovviamente le iniziative volte ad incrementare la tassazione, come ad esempio quella della cedolare sugli affitti brevi, e a inserire nel sistema ulteriori vincoli legislativi, unitamente a quelle provenienti dall’Ue con la direttiva “Case green” non potranno che peggiorare un quadro già drammatico.
Per concludere si segnala il commento di Andrea Mancia, direttore del quotidiano L’Opinione delle Libertà: “Voglio sfruttare un intervento pubblicato sui social del presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, che abbiamo ripreso anche sulle pagine dell’Opinione, per segnalare il rapporto perverso tra le istituzioni politiche e i diritti dei cittadini nel nostro Paese. Gli appartamenti di edilizia residenziale pubblica utilizzabili ma attualmente vuoti sono almeno 70mila in tutta Italia. Questa cifra, poi, non comprende Roma, perché l’amministrazione del sindaco Roberto Gualtieri non si è neanche degnata di comunicare questo dato al Ministero. Comunque, se alla cifra di cui sopra, calcolata appunto per difetto, si aggiungono gli almeno 30mila alloggi occupati abusivamente, quelli abitati da persone che non pagano l’affitto da decenni e quelli in attesa di ristrutturazione, si arriva ad una stima potenziale di almeno 150mila unità immobiliari. Come è possibile, dunque, che sia attribuita ai proprietari privati la colpa di vere o presunte emergenze abitative? Altro che limiti agli affitti brevi o aumento delle tasse, il vero problema italiano, come sempre, è la scandalosa inefficienza dello Stato, sia a livello centrale che a livello locale”.
(*) Il podcast è a cura di Sandro Scoppa con la conduzione di Gianfranco Fabi
di Redazione (*)