Recesso e disdetta: sentenza della Cassazione

Interessante pronuncia della Cassazione sul rapporto tra recesso per gravi motivi e disdetta.

Con sentenza n. 14623 del 13.6.’17, i giudici di legittimità, infatti, hanno affrontato il problema se un conduttore possa addurre, quale grave motivo legittimante il recesso ex articolo 27, comma 8, l. n. 392/’78, un fatto verificatosi anteriormente all’ultimo rinnovo tacito del contratto. In particolare, nella circostanza, i giudici sono stati chiamati ad esprimersi sulla possibilità che un inquilino di un immobile ad uso diverso dall’abitativo il quale non abbia recapitato la disdetta nei termini di legge, pur in presenza di fatti, sopravvenuti alla stipula della locazione ed estranei alla sua sfera decisionale, talmente gravi da rendere oltremodo gravoso il persistere del rapporto, possa ciononostante, successivamente alla scadenza del termine per l’invio della disdetta, invocare ed addurre i medesimi fatti per giustificare il recesso per gravi motivi ai sensi del predetto articolo 27. Al quesito la Cassazione ha risposto negativamente. Secondo la Suprema Corte, infatti, il recesso unilaterale previsto dal suddetto articolo 27 “costituisce un rimedio speciale all’alterazione del sinallagma contrattuale derivante dalla sopravvenuta inutilità o non fruibilità dell’immobile condotto il locazione”.

Pertanto – ha precisato la Corte – “i gravi motivi che lo giustificano non soltanto devono essere obiettivi e sopravvenuti, ma devono anche essersi verificati in un tempo in cui allo squilibrio delle prestazioni contrattuali non può porsi rimedio in modo diverso che mediante il recesso”.

Da tanto deriva che, “qualora dopo l’insorgenza dei gravi motivi, il contratto di locazione perviene alla naturale scadenza, il rimedio fisiologico per porre fine al rapporto è quello della disdetta formale, che ne impedisca la rinnovazione tacita”; diversamente, se “le parti lasciano che il contratto si rinnovi, tale rinnovazione implica una tacita valutazione di convenienza alla prosecuzione del rapporto nonostante i fattori sopravvenuti, che dunque non potranno più, in un secondo momento, essere indicati dal conduttore a giustificazione del recesso anticipato”.

(*) Presidente Centro studi Confedilizia